La création d’une offre de logement abordable est devenue l’une des priorités des politiques de l’habitat des métropoles, qui cherchent à juguler les départs des ménages vers la périphérie en renforçant dans la production neuve les segments d’offre abordables destinés à l’accession. Au sens des politiques de l’habitat, la définition du logement abordable varie selon les acteurs et les territoires. Ainsi, le logement abordable peut renvoyer à des niveaux de prix plafonds dans une forme de promotion immobilière encadrée, ou à des formes d’accession alternatives comme le PSLA ou encore le Bail Réel Solidaire. Ces multiples définitions ont pour points communs :
- La création d’une offre à un prix inférieur à celui du marché, la notion de logement abordable n’est pas définie dans l’absolu, mais relativement au niveau moyen du marché, de fait inabordable;
- Une offre visant l’accession à la propriété, destinée aux primo-accédants.
L’offre abordable pilotée par la collectivité, si elle apporte des solutions nécessaires et salutaires aux ménages qui en bénéficie, reste une intervention limitée par :
- Les volumes, qui dépendent d’une ressource limitée et périssable : le foncier public ; une fois cédé à un prix inférieur au marché ne peut être reconstitué dans les mêmes volumes ;
- L’incompressibilité des prix endessous d’un certain seuil, correspondant au coût de revient des logements. Ces derniers ne dépendent ni du marché foncier, ni de la politique foncière, ni des montages juridiques mais des filières de production mobilisées et de leurs coûts intrinsèques.
L’objet de cet article est de compléter l’approche du logement abordable en étudiant l’impact des différentes filières et donc des processus de production du logement sur son prix de sortie.
1 La répétition d’un modèle d’étude des filières de production du logement sur 121 territoires de 2016 à 2023 : quelles généralisations empiriques ?
L’analyse des filières de la production du logement que nous proposons s’appuie sur la distinction, dans la production neuve, entre ce qui relève de :
L’auto promotion : le propriétaire est le maître d’ouvrage du logement. Un particulier fait l’acquisition d’un terrain créé à la suite d’une division parcellaire ou dans un lotissement, et contracte lui-même avec un architecte, un maître d’oeuvre, un constructeur de maisons individuelles ou directement avec des artisans pour faire bâtir ;
La promotion immobilière : le propriétaire fait l’acquisition d’un logement fini, on y trouve les maisons individuelles groupées d’une part, et les immeubles de logements collectifs, dont on peut distinguer la taille de l’opération (en nombre de logements).
La reconfiguration du bâti existant est plus difficile à situer entre les deux catégories peut recouvrir l’une ou l’autre de ces réalités.
La production de logements est classée en comparant la structure des unités foncières des logements neufs avec la consistance du parcellaire antérieure (le terrain d’assiette de l’opération dans le cas d’un lotissement). Cette étape est rendue possible par le traitement des fichiers fonciers et des DV3F, relevant les ventes réalisées en VEFA.
Pour reconstituer le prix de sortie, la transaction réelle (DV3F) est liée au logement produit en promotion immobilière. En auto-promotion, le prix est obtenu en ajoutant à la transaction du terrain un coût de construction obtenu par un ratio local au m² multiplié par la surface effectivement construite.
Cette méthodologie permet ainsi de disposer, sur un territoire donné, de la totalité des logements produits localisés à la parcelle et de leur prix de sortie.
1.1 Le premier enseignement issu de la méta analyse : la concentration de la promotion immobilière dans les secteurs les plus tendus
Dans chacune des aires urbaines où cette étude a été réalisée, nous remarquons une forte spécialisation spatiale des filières de la promotion sur les secteurs les plus tendus de la métropole.
Pour que la promotion se développe sur une commune, il est nécessaire :
1/ De pouvoir commercialiser les logements à un prix dépassant un seuil minimal, situé autour de 2 900 €/m² ; 2/ Que la commune figure parmi les secteurs les plus tendus de son bassin de vie.
Les secteurs potentiels de développement de la promotion immobilière sont donc limités dans le Pôle Métropolitain Loire Angers, la promotion se concentre à Angers et ses communes limitrophes. A l’inverse, l’auto-promotion couvre l’ensemble du territoire.
Cette situation est similaire dans l’agglomération Pau Béarn Pyrénées, Clermont Auvergne Métropole.
Dans le Grand Chambéry, où la tension du marché dépasse la ville-centre, avec des prix potentiels de commercialisation dépassant en périphérie les 2 900 €/m², la configuration demeure similaire : la promotion est resserrée sur le pôle central, constitué d’une dizaine de communes.
Dans l’agglomération de La Rochelle, territoire présentant également une forte tension de marché, la spécialisation géographique des filières est encore plus marquée, avec une promotion immobilière réduite à La Rochelle et ses communes limitrophes.
1.2 Le second enseignement issu de la méta-analyse : des écarts de prix de 500 à 1 500 €/m² entre l’auto-promotion et la promotion immobilière au sein d’une même aire urbaine
Les exemples précédemment évoqués montrent également des écarts de prix toujours significatifs entre la promotion immobilière et l’auto-promotion au sein de la même aire urbaine, agglomération ou métropole.
On note ainsi :
- Un écart d’environ 1 000 €/m² entre auto-promotion et promotion dans le Pôle Métropolitain Loire-Angers, Pau Béarn Pyrénées, et le Grand Chambéry ;
- Un écart d’environ 1’500 €/m² entre auto-promotion et promotion à Clermont-Auvergne-Métropole et dans la Communauté d’agglomération de La Rochelle.
Ces différences de prix se répercutent dans l’occupation des logements produits, avec des modes d’occupation très identifiés pour chacune des filières. Par exemple, dans la Communauté d’agglomération de La Rochelle, les logements produits via l’auto-promotion sont, pour environ 80%, occupés par leur propriétaire, proportion réduite à 20% en promotion immobilière. Les propriétaires occupants de chacune des filières sont également très différents : en moyenne 10 ans plus jeunes en auto-promotion.
Ces différences d’occupation sont à la fois la cause et la conséquence des différences constatées entre les niveaux de prix de sortie de chaque filière : ils déterminent la nature de l’acquéreur, dont le profil type contraint également le prix de commercialisation, ces deux facteurs s’entraînent alors dans une boucle de rétroaction positive.
En auto-promotion, le prix de sortie correspond aux contraintes d’un maître d’ouvrage propriétaire occupant, en promotion immobilière, le prix de sortie est calibré sur des modèles d’investissements locatifs souvent défiscalisés, permettant une commercialisation à des prix plus élevés. La promotion est ainsi plus coûteuse, éloignant encore davantage les acquéreurs qui se reportent alors sur l’auto-promotion.
La spécialisation des cibles de commercialisation pour chacune des filières nécessite donc la recherche de la diversité des filières mobilisées pour accéder à une forme d’équilibre de l’offre de logements.
Une objection peut être faite à ces constats : et si les différences de prix constatées entre les filières n’étaient pas la cause mais la conséquence de leur répartition géographique ?
En effet, à La Rochelle, l’écart de 1’500 €/m² d’écart correspond à la différence de prix constatés entre la ville centre et ses communes périphériques dans le marché de l’ancien.
1.3 Le troisième enseignement de la méta-analyse : les différences de prix entre les filières persistent au sein d’un même marché immobilier
Le troisième enseignement de la méta-analyse vient confirmer l’hypothèse d’une différence de prix structurelle, dont la répartition des filières en est la conséquence, plutôt que la cause.
Cette démonstration est marquante dans la Communauté d’Agglomération de La Rochelle où Le SCoT a défini une armature urbaine représentative des niveaux de tension du marché et de la demande en logement. Il identifie donc une unité urbaine centrale, des pôles d’appui, et une couronne périurbaine.
La comparaison des prix de sortie selon ces différents niveaux d’armature révèle logiquement le niveau de tension du marché de l’unité urbaine centrale par rapport aux autres secteurs. Mais l’information importante de cette discrétisation des prix réside dans le maintien d’une différence significative, au-delà de 1’500 €/m², au sein de l’unité urbaine centrale, entre les prix de sortie de l’auto-promotion (divisions parcellaires) et de la promotion (grande promotion).
A mesure que l’on s’éloigne de l’unité urbaine centrale, le prix de la promotion reste élevé, mais son volume se réduit considérablement : l’offre en promotion se régule par son volume, car elle ne peut réduire davantage ses coûts. Le prix de sortie médian de la grande promotion en périphérie est plus élevé que l’auto-promotion en unité urbaine centrale : les différences de prix entre les filières surpassent les différences de prix entre les secteurs.
L’exemple de la Communauté d’agglomération de La Rochelle, dont la lecture du territoire est aisée, avec un gradient de prix et de tension du marché de la périphérie vers son centre, mérite d’être confronté à un territoire multipolaire, où les mécanismes de formation des prix sont plus complexes et se superposent moins avec l’armature centralité / péricentre / périphérie.
Nous avons donc récemment répété le même exercice dans la métropole Aix-Marseille-Provence en découpant le territoire à l’échelle de l’IRIS, selon les prix de l’immobilier moyen du marché de l’ancien. Ce découpage alternatif à l’armature urbaine permet de comparer l’offre de chacune des filières dans des marchés immobiliers au même niveau de tension (prix au m²), dans une métropole où la formation des valeurs immobilières repose sur des éléments plus complexes (cadres de vie) que le reflet de l’armature territoriale 1.
Nous avons donc découpé le territoire en quatre catégories de prix de l’immobilier afin d’écarter les secteurs extrêmes : extrêmement abordables, extrêmement chers, pour focaliser l’analyse dans les deux secteurs intermédiaires.
Dans le secteur “intermédiaire abordable” (de 2’000 à 3’600 €/m2 au prix médian de l’iris) , les prix de la promotion immobilière sont en moyenne de 3’800 €/m² quand les deux filières de l’auto-promotion présentent un prix moyen de sortie autour de 3’200 €/m². Il subsiste donc une différence de 500 €/m² (12%) entre les filières.
Dans le secteur “intermédiaire cher”(de 3’600 €/m2 et 5’000 €/m2 au prix médian de l’iris), les prix de la promotion immobilière sont en moyenne de 4’500 €/m² quand les deux filières de l’auto-promotion présentent un prix moyen de sortie autour de 3’600 €/m². Il subsiste donc une différence de 900 €/m² entre les filières (20%), à nuancer néanmoins par la très forte dispersion autour de la moyenne en auto-promotion, bien visible dans le nuage de point.
La méta-analyse de ces études des filières nous livre une lecture contre-intuitive, allant à l’opposé de l’hypothèse a priori logique selon laquelle les prix de sortie de chacune des filières se normaliseraient dans leur secteur, avec par exemple un ajustement par le prix des terrains en auto-promotion. A l’inverse, les différences de coûts de revient, de modes de commercialisation et de maîtres d’ouvrage génèrent des différences de prix systématiquement en faveur de l’auto-promotion. Aucune situation contraire n’a été observée dans 121 territoires d’études.
Ce constat permet de réinterroger les politiques de production du logement abordable, aujourd’hui appuyées sur la promotion immobilière, qui est aussi peu performante pour l’accession à la propriété que l’auto-promotion pour l’investissement locatif. À rebours de l’idée qu’il serait nécessaire de contraindre une partie de l’offre pour qu’elle puisse entrer dans les canons du logement abordable, une hypothèse pragmatique consisterait à ajuster la production par le volume de droit à bâtir des filières produisant une offre aujourd’hui déficitaire, ici le logement abordable en auto-promotion.
2 Quatre hypothèses pour expliquer la différence de prix de sortie entre les filières de production
Nous avons évoqué comme facteur d’explications des différences de prix constatés les modes de commercialisation de chacune des filières, ainsi que leurs différences de coûts de revient, avec un seuil minimal de rentabilité bien supérieur en promotion immobilière qu’en auto-promotion.
Si l’on constate ces écarts de prix, ces derniers sont absolument contre-intuitifs dans une approche économique classique, où l’on s’attend à réaliser des économies d’échelle. Cette relation inverse peut s’expliquer par quatre hypothèses que nous soumettons à la controverse.
2.1 Le coût de la Maîtrise d’Ouvrage déléguée
Le premier surcoût potentiel provient du travail de maîtrise d’ouvrage déléguée, dont la complexité, le professionnalisme et les compétences nécessaires vont croissant avec la taille du projet. Ce travail de maîtrise d’ouvrage est bénévole en auto-promotion, assuré par le particulier lui-même, avec un coût exclusivement temporel.
2.2 Les intermédiations sur le bâti et le foncier
La promotion immobilière est une filière longue, au sens où un nombre supérieur d’acteurs intervient pour la production d’un logement, la propriété des biens passe ainsi du propriétaire initial au promoteur puis in fine au propriétaire du logement après la création d’une copropriété.
A chacun de ces changements de propriété, des frais de commercialisation, des frais d’actes et des frais financiers (garanties, prêt relais ..) sont facturés.
Le diagramme suivant représente, en rouge, la multiplication des frais liés à la longueur des différentes filières.
De ce point de vue, le lotissement est déjà une filière plus longue que les divisions parcellaires.
2.3 La déséconomie d’échelle des coûts de construction
Les données dont nous disposons sur les coûts de construction de la maison individuelle et du logement collectif ne démontrent pas d’économie d’échelle dans les projets d’ampleur.
À l’inverse, les travaux réalisés sur ce sujet, dont ceux de Jean-Charles Castel dans les années 2000-20102 ont montré une déséconomie d’échelle de la construction :
« …les quelques matériaux économisés sont contre-balancés par les surcoûts d’une réalisation plus complexe, soumise à davantage de normes, mobilisant davantage d’ingénierie et de moyens financiers et commerciaux. »
« … les coûts de construction du mètre carré habitable augmentent proportionnellement à la densité du bâtiment. … la corrélation en question ne suit pas exactement une droite, mais plutôt une fonction en escalier, dont chaque marche se caractérise par le franchissement d’un palier de coûts fixes, tel que le coût des locaux communs et de l’ascenseur dans un immeuble collectif… »
Il serait aujourd’hui utile d’actualiser ces différences de coûts, en observant les variations de prix selon la densité d’une part, et la granularité3 d’autre part, en distinguant bien ces deux notions. Si globalement, dans les projets contemporains, la densité croît avec la granularité, ces indicateurs couvrent deux réalités bien différentes, qui ne sont pas toujours corrélées. La possibilité de réaliser des projets denses avec de faibles granularités : maisons sur petits terrains ou petits immeubles, pourrait nuancer l’idée selon laquelle les coûts de construction augmentent avec la densité.
2.4 La rémunération du risque
Les coûts de production plus élevés en promotion immobilière sont également causés par la rémunération d’un risque plus important qu’en auto-promotion.
La marge des promoteurs tire sa légitimité de la logique suivante : plus le projet est d’ampleur, plus les risques de voir les coûts de ce dernier dépasser les estimations sont importants. Il n’existe aucun intérêt objectif à s’engager dans un plus grand projet si ce dernier ne présente pas la possibilité de rémunérer, par une marge plus importante, une plus grande probabilité de recours, de difficultés de commercialisation, de retards sur la construction ou encore de réserves à lever à la livraison.
3 Le rôle de l’auto-promotion dans l’équilibre de la production de logements en France
3.1 La condition d’une accession à la propriété ouverte au plus grand nombre
La capacité des filières de l’auto-promotion à produire « par nature » une offre abordable, et sa coexistence avec la promotion immobilière a joué un rôle historique dans la production de logement en France et sa capacité à proposer un modèle d’accession à la propriété “de masse”, c’est à dire étendu à la classe moyenne.
L’auto-promotion, en diffus ou en lotissement, représente entre ⅓ et la moitié des logements autorisés depuis les années 1980, l’affaiblissement de cette filière présente le risque, au regard de la manière dont est aujourd’hui structurée la promotion immobilière, d’une concentration toujours plus forte de la propriété.
3.2 Un levier d’équilibre territorial
L’auto-promotion permet également la couverture territoriale des besoins en logements neufs : avec des seuils de rentabilité plus bas, l’auto-promotion peut se développer dans des territoires moins tendus où des besoins réels peuvent tout de même exister, à moins de considérer que la tension, et donc la pénurie, sont les seuls indicateurs du besoin.
3.3 Deux filières pour deux relations complémentaires aux variations de prix
Pour confirmer cette hypothèse, nous avons classé la France hexagonale, à l’exception de l’Alsace-Moselle4, en quatre typologies de marchés immobiliers, définies par le prix du marché de l’ancien. L’indicateur choisi est le 8e décile des prix, plutôt qu’une médiane ou une moyenne, afin de représenter le niveau de prix de la tranche haute du marché, plus représentative de l’offre avec laquelle l’offre neuve est en concurrence.
La promotion immobilière se concentre dans les territoires où les prix sont les plus hauts, l’auto-promotion est davantage répartie, avec une présence significative dans chacune des catégories de marché immobilier, et avec une prédilection pour les territoires intermédiaires.
Cette distribution des filières à l’échelle nationale réinterroge des travaux réalisés par Yann Gérard5, ayant démontré en analysant les volumes de production neuve et leur prix de sortie, que la production de logements s’ajuste par les volumes plutôt que par les prix : le nombre de logements produits augmente lorsque l’on constate une élévation des prix moyens de sortie. Dans cette perspective, la mise en œuvre d’un “choc de l’offre” serait alors structurellement inatteignable.
La relation observée dans le temps entre croissance des prix et augmentation des volumes est vérifiée dans l’espace avec la promotion immobilière mais ne s’applique pas à l’auto-promotion, conférant à cette dernière un autre rôle théorique : celui de prendre le relai de la promotion immobilière lorsque cette dernière traverse une crise liée à la baisse des prix de ventes potentiels.
3.4 Une singularité française en péril ?
La coexistence de ces deux filières, l’auto-promotion et la promotion, est une singularité française. Les données disponibles que nous avons pu mobiliser dans d’autres pays, notamment anglo-saxons, montrent un rôle et un poids de l’auto-promotion tout à fait résiduel au Royaume-Uni ou aux Etats-Unis. En 2022, un rapport de la chambre des Lords6 évoque le chiffre de 11’000 logements annuels réalisés en auto-promotion, soit environ 5% de la production totale. Aux États-Unis, des travaux réalisés à partir des sources du bureau du recensement évoquent le chiffre de 24% des maisons, soit 15% de la production de logements en 20147.
Cette singularité française pourrait disparaître dans la mesure où l’écosystème de l’auto-promotion est aujourd’hui au défi de deux enjeux majeurs :
1/ Les difficultés économiques, elles sont communes à l’auto-promotion et la promotion et liées à la hausse des taux d’intérêt et des coûts de construction, elles ont entraîné ces derniers mois une chute du nombre de logements autorisés et le dépôt de bilan de nombreux promoteurs ou constructeurs de maisons individuelles ;
2/ La disponibilité foncière, qui doit impérativement être renouvelée pour l’auto-promotion via d’autres leviers que celui de l’extension urbaine. L’évolution des tissus pavillonnaires, déjà structurés et équipés constitue la clé du maintien de la filière.
Notes de bas de page
Dans la métropole Aix-Marseille-Provence, les secteurs les plus centraux et proches des emplois, services, transports en communs sont également ceux présentant les prix de l’immobilier moyens les plus faibles.↩︎
Castel, J.-C. (2013, juin). Quel prix de revient des constructions ? Constructif.↩︎
La granularité désigne le nombre de logements par unité foncière / parcelle, elle représente la taille de l’opération. Dans les travaux de J-C Castel, c’est cet indicateur qui est utilisé pour différencier les coûts de revient des constructions.↩︎
L’absence de disponibilité des demandes de valeurs foncières en raison du droit local alsacien mosellan ne nous permet pas d’inclure ces territoires dans cette classification.↩︎
Gérard, Y. (2022, décembre). Le mirage du choc de l’offre. Fonciers en débat.↩︎
House of Lords: Built Environment Committee. (2022). Meeting housing demand. Retrieved from https://lordslibrary.parliament.uk/meeting-housing-demand-built-environment-committee-report/.↩︎
http://blog.armchairbuilder.com/9206/how-many-homes-were-built-by-owner-in-2014/.↩︎
Réutilisation
Citation
@inproceedings{pouvreau2024,
author = {Pouvreau, Lucas},
publisher = {Sciences Po \& Villes Vivantes},
title = {L’auto-promotion accompagnée : un modèle économique pour la
production massive de logements abordables en France},
date = {2024-01-18},
url = {https://papers.organiccities.co/l-auto-promotion-accompagnee-un-modele-economique-pour-la-production-massive-de-logements-abordables-en-france.html},
langid = {fr}
}