Merci Denis, merci tout le monde. J’ai un peu de pression de passer après toutes ces belles présentations. Je vais essayer de vous partager un propos, des convictions. Je vais vous parler de petites folies, de grandes folies. Il y a plusieurs recettes de beauté. Moi je voudrais en partager une très modeste.
Je vous propose de redescendre à une échelle humaine. Mais les micro-folies, ce n’est pas qu’une histoire de hauteur. Nous venons de voir une image Dubaï. En voici une autre. On est descendu d’échelle, on est toujours à Dubaï, et pourtant…
Tout à l’heure, Coby Lefkowitz nous a montré une rue en Asie. Il nous a expliqué que les maisons n’étaient pas vraiment belles mais que cela fonctionnait parce qu’il y avait des “ fondamentaux ”, des arbres, des objets, qui faisaient que la rue était belle et accueillante. Je vais proposer une autre clé de lecture :
Il y a peut-être deux voies de pensée d’urbanisme.
- La voie de la normalisation, de la standardisation. C’est une voie assez rassurante parce qu’on contrôle la forme finale. Souvent, un unique concepteur va penser et répéter.
- La voix de la diversité. C’est celle d’un code, dont qu’on ne connaît pas d’avance les effets et qui laisse place à la surprise, qui laisse place à un urbanisme où chaque parcelle, chaque maison, chaque projet va être différent du projet d’à côté. Mais où le code va permettre une harmonie d’ensemble.
J’ai montré Dubaï, mais en France, nous avons également connu la normalisation et la standardisation, même si, forcément c’est moins impressionnant.
Nous avons connu cela avec l’étalement urbain, la normalisation de la taille des terrains, de la maison qu’on vient répéter. Et pourtant, ce sont aussi des programmes de maisons, de typologies équivalentes, qui produits autrement, font la beauté et l’attractivité de nos territoires.
Nos villes sont marquées par des symboles. Paris est magnifique, la Tour Eiffel est son symbole, mais quand on tombe amoureux de Paris, on tombe amoureux de son âme, de ses immeubles, ses bars, ses quartiers, qui peuvent avoir des âmes différentes d’ailleurs.
Trois quarts, quand même, c’est important, trois quarts des surfaces bâties en ville sont des logements. Et aujourd’hui, nous recherchons ensemble comment faire du logement demain, comment peut-être sur l’Arc Atlantique ou la West Coast, on peut arriver à accueillir plus et garder son âme, voire trouver son âme.
Je crois profondément que la beauté de nos villes vient avant tout de la beauté des maisons, des immeubles et surtout, de la façon dont ils s’assemblent et dont les habitants se les approprient.
Voici une photo de Rennes, où nous sommes aujourd’hui. Toutes les maisons sont différentes, elles ont même évolué au fil du temps. Il y en avait qui étaient plus modestes, il y en avait d’autres plus décorées, avec plus de moyens. On retrouve cela partout dans le monde, cet urbanisme du code.
Ici nous sommes au Brésil, à Tiradentes, ce sont des architectures, apparentées au style colonial mais modestes. Voici San Miguel de Allende, au Mexique.
Voici, en France, l’Île de Ré.
C’est une des attractions touristiques majeures de la West Coast. C’est beau, et pourtant les maisons n’ont rien d’extraordinaire, a priori. Il y a un assemblage, une magie du code qui fait que cette répétition de choses même simples, de codes simples — comme ici, la maison blanche — qui fait que c’est charmant, que ça marche. Et c’est une dynamique de la diversité qui va apporter la beauté.
Ici au Pays Basque, à la Bastide Clairence, on a aussi une grande diversité, avec des codes un peu plus marqués, mais qui laissent une grande liberté à chaque projet, chaque maison, chaque famille.
Ici à Bordeaux, avec un peu plus de moyens, les immeubles sont toujours différents mais avec un code qui produit moins de diversité.
1 Une recette à partager
Je voudrais partager avec vous une recette pour cette voie de la densification douce, de ces micro-folies qui peuvent être très modestes ou plus opulentes.
- Partir du petit. Le petit cela ne signifie pas uniquement le petit projet. Au centre de l’illustration vous avez un immeuble assez conséquent au Vietnam. C’est plutôt la petite échelle, le projet qui va venir pas à pas, la densité avec des petits objets, où on ne va pas prendre plus que ce qu’il nous faut, le projet qui va se faire avec juste le foncier nécessaire, du sur mesure, avec une densité qui va advenir de manière progressive et incrémentale.
- La diversité : Chaque maison raconte son histoire. Dès lors qu’on n’a pas quelqu’un qui a dessiné, à l’avance, toutes les maisons de la rue, sans savoir qui allait y habiter, on retrouve forcément des maisons qui reflètent la taille du ménage, les goûts des propriétaires, et les moyens qu’ils ont pu consacrer à la construction. C’est la notion d’auto-promotion, sur laquelle je vais revenir. Dans la promotion, comme c’est le cas pour les deux images de Dubaï que j’ai montrées, même si les deux quartiers sont très différents, une maîtrise d’ouvrage déléguée va imaginer, à votre place, votre habitat. Pour des questions d’effets de seuil et de modèles économiques, cet habitat va être standardisé et multiplié. Vous, vous êtes un client, et vous allez acheter un produit. Avec l’auto-promotion – à distinguer de l’auto-construction, même si les deux sont compatibles – c’est la famille, le propriétaire, qui va imaginer, concevoir avec des professionnels, son immeuble, sa maison. Et forcément, il y a une grande diversité de formes qui va naître de ce principe fondamental.
- Le troisième ingrédient que je voudrais ajouter, c’est le plaisir. C’est un ingrédient subjectif nécessaire. La beauté surgit du plaisir visible des habitants, c’est-à-dire quand les habitants vont venir s’approprier leur bien, être, souvent, heureux d’y habiter, s’ils se sont appropriés les lieux. Comment ? Ils vont décorer, planter, prendre soin de leur chez-soi, de plusieurs manières, de manière modeste ou plus ostentatoire, je vais vous en donner des exemples.
J’ai choisi des exemples au sein d’un un spectre de modes de construction en densification douce, de la production spontanée, des favelas, aux productions les encadrées.
J’aurais pu aussi présenter un spectre depuis les plus petits budgets jusqu’aux plus gros budgets.
Sur l’image, il y a le Vietnam, où l’on construit autour de 400 dollars le mètre carré, si je ne me trompe pas, et il y a Bordeaux, où on construit plutôt autour de 1800 euros du mètre carré. Quant à Paris, je ne donnerai pas de prix, car nous n’aurions ni le prix pour le payer, ni l’artisanat pour le refaire.
Qu’est-ce qui marche ? Cette diversité, cette abondance, cette générosité, cette petite maison bleue, n’a rien d’exceptionnel, et pourtant adossée à toutes ces autres maisons, elle forme une composition, une dynamique qui rend un effet plaisant.
A Lisbonne (photo du milieu à droite), les moyens ont été plus importants, et on peut remarquer que les azulejos, qui font aujourd’hui l’identité de la ville, ont toujours été une initiative individuelle puisqu’il n’y a jamais eu d’obligation à l’origine d’en mettre sur sa façade.
2 Standardisation et déception
Je vais vous partager une anecdote personnelle. Il y a 20 ans, étudiante en architecture, je suis partie pour un an d’Erasmus au Portugal, à Lisbonne, et comme toute étudiante d’architecture, je courais tout le pays pour aller voir les projets des architectes renommés.
J’étais tout particulièrement impatiente de visiter un projet d’Álvaro Siza Vieira à Évora, la Quinta da Malagueira, réalisé après la Révolution des Œillets qui mit fin à la dictature de Salazar.
Le Portugal, comme la France, avait connu une forte crise du logement, et il y a eu besoin de créer beaucoup de logements rapidement. Le maire d’Évora, à l’époque hostile aux grands ensembles brutalistes, a engagé un architecte pour faire de la densité avec des logements individuels, sans bâtir en hauteur, ce qui était très innovant. Ce quartier a 50 ans aujourd’hui.
Je l’ai visité, très intéressée par ce concept d’habitat groupé en accession sociale, avec un petit processus participatif. Álvaro Siza Vieira avait au départ dessiné exactement les mêmes modules qui se répétaient sur 1200 maisons. Les habitants ont infléchi cette première intention, et l’architecte a fait pivoter les modules pour placer le patio soit à l’intérieur des îlots, soit à l’extérieur sur la rue.
Mais en parcourant les rues, je les ai trouvées fades, monotones, et je ne me suis pas sentie très à l’aise, même si sur le plan conceptuel, j’étais très attirée. Et les seuls endroits qui m’ont fait un peu frémir, sont ceux où les habitants se sont réappropriés complètement leur maison.
On le voit sur l’image, ce n’est pas qu’à moi que cela faisait plaisir, aux deux petits papis aussi…
Ces interventions des habitants ont repris les codes, le style visuel d’Évora, la vieille ville.
J’ai eu beaucoup de plaisir à découvrir ces deux lions. Je pense que ce plaisir est contagieux puisque le voisin a planté des cactus. Tout cela est plaisant, encourageant, mais lorsqu’après je suis allée dans la vieille ville d’Évora, tout le respect inconditionnel que j’ai pour Álvaro Siza Vieira ne m’a pas empêchée de savourer un environnement incomparablement plus riche et accueillant.
On est tous d’accord pour dire avec Samuel Hughes que les villes d’avant étaient magnifiques, il n’y a peut-être pas en effet, de “ biais du survivant ”, on les trouve vraiment belles.
3 Produire des villes d’autrefois d’aujourd’hui ?
La question c’est : est-ce que c’est possible de prendre leurs recettes, leur essence et de les refaire aujourd’hui avec les envies contemporaines ? Et quelles sont les envies contemporaines ? Peut-être le jardin, qui manquait peut-être à ces villes d’autrefois ?
Je crois que nous pouvons y arriver, avec la densification douce.
C’est un principe de programmation tout simple, le sur-mesure, qui permet à une maison d’évoluer au fil du temps. Une famille dont les enfants partent, une personne seule qui va finalement se faire son plain-pied parce qu’elle devient dépendante, qui va louer son étage, qui finalement va faire un projet d’investissement locatif en surélévation et qui va peut-être céder un bout de jardin pour une nouvelle famille.
Pourquoi j’y crois ? Parce que cela repose sur un principe économique qui permet de faire du logement abordable, c’est la filière courte. Pour produire du logement, on va dire qu’il y a plusieurs filières, des chemins plus ou moins longs.
Plus ou moins longs pourquoi ? Parce qu’ils font appel à plusieurs “ couches ” d’acteurs ou pas. Lorsqu’il y a beaucoup de “ couches ” d’acteurs différentes avant qu’un logement ne sorte, il faut payer tous les acteurs. Lorsqu’il y a très peu d’acteurs, c’est un peu comme en agriculture, quand on va se servir directement chez le paysan (au lieu du supermarché).
A la Quinta da Malagueira, on était vraiment sur une filière longue, avec une maîtrise d’ouvrage publique, qui avait acheté le foncier à un agriculteur, qui a pris un architecte, qui a appris à vendre des lots qui étaient déjà construits.
La filière courte, c’est l’inverse. Un propriétaire va vendre un terrain au futur habitant lui-même qui va choisir son propre architecte et va faire construire, ou autoconstruire pour tout ou partie, et ainsi réduire les coûts de construction.
David Miet parlait ce matin de coûts de sortie sur la filière longue en promotion autour de 5000 euros du m². Les coûts de construction aujourd’hui en France se situent autour de 1600, 1700 euros en moyenne au mètre carré. Vous voyez qu’il y a une grosse différence et que plus on allonge la filière de la production du logement, plus on ajoute des intervenants (aménageur, promoteur, commercialisateur, financeurs…), moins le logement sera abordable.
4 Quel principe esthétique pour la densification douce ?
Les micro-folies, ce sont ces petites amplifications douces, ces rajouts qu’on va apporter en créant de nouveaux logements dans des villes existantes.
Pour que ces logements soient acceptés, il faut que le résultat soit beau.
Avec des “ recettes ” simples et complexes à la fois.
Cela peut être une génoise. On a perdu la génoise en France avec les constructions “ nouvelles ”. Avant elle servait à protéger ses façades. Ce sont des principes décoratifs qui sont à la base des techniques, pour prendre soin de sa construction.
Une petite frise pour le couronnement, des encadrements, des fenêtres cintrées, des fenêtres à baïonnettes.
En France, nous avons tellement standardisé l’acte de construire un logement qu’aujourd’hui, faire une fenêtre cintrée coûte le double, voire le triple d’une fenêtre rectangulaire.
Ce que je vous montre à droite c’est Biarritz, un immeuble fait avec des moyens, des tailleurs de pierre. A gauche, c’est au Vietnam, où ils arrivent à faire cela avec des budgets incroyablement peu élevés, donc tout n’est pas perdu.
J’ai la conviction que densifier l’habitat et accueillir plus au même endroit permettra plus de beauté, plus de plaisir et plus de décoration, à tout budget.
5 A Clermont Ferrand, un lotissement incrémental
Je vais vous parler d’une expérimentation, un lotissement incrémental, que nous produisons à Clermont-Ferrand avec la Ville et Villes Vivantes. À terme, il y aura un peu plus de 100 maisons de ville avec jardin.
Nous avons décidé de concevoir un lotissement qui n’était pas normé, standardisé, où les terrains ne soient pas prédécoupés. Nous avons décidé que tous les lots seraient découpés sur mesure, et qu’ils seraient tous “ libres de constructeur ”. Nous n’avons pas imposé de concepteur, pour que chaque maison soit unique.
Nous accompagnons en revanche chaque acquéreur de lot. Et nous découpons les terrains sur mesure.
Pourquoi ? Cela va permettre des prix abordables. Quand on n’a pas beaucoup de budget, on prend un plus petit terrain. On va permettre en de faire tout type de projet, voir des petits collectifs à côté de l’habitat individuel et permettre une mixité à l’échelle de l’îlot. Quelqu’un qui a plus de moyens peut habiter à côté d’un voisin qui en a moins.
On a déterminé des principes assez simples d’implantation par rapport à la rue. Et on est venus diriger et réinventer un noyau villageois jardiné. Comment pourrait-il être au 21e siècle ? Tout en vendant les terrains, qu’on découpe sur mesure, la Ville apporte des éléments qui garantissent l’harmonie de l’ensemble, comme les clôtures, les arbres, des végétaux.
L’objectif est de créer une ville diverse avec des architectures très simples.
Cela fait 3 ans que nous avons lancé l’appel à porteurs de projets. Aujourd’hui cinq familles ont emménagé, 20 maisons sont en chantier, 40 lots sont réservés.
C’est une promesse, on est en train d’expérimenter la recette que je vous ai indiquée, fondamentalement différente de la recette de la standardisation comme pour le projet d’habitat groupé que l’on aperçoit juste à côté sur les images. On a laissé une grande liberté, sans imposer de codes visuels. Finalement, les gens s’y raccrochent quand même un peu tout seuls, ils font, par exemple, beaucoup de façades blanches, alors que tout est autorisé. On les aide aussi à laisser leur plaisir envahir leur projet.
6 Projets de vie et petites folies
Ici nous voyons Madeleine, qui est mère célibataire, avec deux enfants et qui va construire, sur 150 mètres carrés de terrain, une maison R+1 pour elle et ses fils, suite à un divorce. Son budget terrain + maison est de 200 000 euros. Sa petite folie à elle, ce sont de petits azulejos qui lui rappellent ses racines.
La petite folie de Riyad, ce sont des pierres qui en imposent. On peut trouver cela de mauvais goût mais c’est légitime et charmant. Et c’est cette répétition de gestes de petites micro-folies qui vont faire le charme de ce quartier. Le prix de revient au m² pour Riyad est de 2 780 euros.
La petite folie de Jordi, ce sont des pierres volcaniques, qui rappellent l’Auvergne. Son projet a un coût de sortie à 2150 euros du m².
Je vais terminer avec Morgane, jeune entrepreneuse. Sa petite folie, c’est un enduit chaud, vraiment sableux, et une entrée pleine de caractères. On a souligné la construction à la façon d’un maquillage, de traits de khôl…
On est dans un quartier plein de promesses. C’est notre pierre à l’édifice.
Nous croyons profondément que la diversité des profils qui composent notre société, la diversité des ménages à qui on permet de construire, peut apporter cette diversité qu’on attend tous dans l’urbanisme. Et qu’il suffit d’intégrer, dès la conception de nos projets, les futurs habitants, et de les faire prendre part à l’acte de bâtir, pour qu’aussi, la ville soit plus belle.
Réutilisation
Citation
@inproceedings{hernandez2025,
author = {Hernandez, Amandine},
publisher = {Sciences Po Rennes \& Villes Vivantes},
title = {La densification douce et ses micro-folies},
date = {2025-09-18},
url = {https://papers.organiccities.co/la-densication-douce-et-ses-micro-folies.html},
langid = {fr}
}