Tout d’abord, bonjour à toutes et à tous. Je n’ai pour ma part pas écrit de livre et ne suis pas chercheur au CNRS. Je suis plutôt, ce que vient d’évoquer Muriel Boulmier, peut-être, un faiseur de solutions. Je suis plutôt chercheur en bonnes idées et exterminateur en idées inopérantes. Parce qu’effectivement, il y en a pas mal sur les problématiques de logement.
1 “ Que vient faire le public dans l’habitat privé ? ”
Je vous propose non pas un parcours démonstratif, et suis venu avec, non pas un powerpoint, mais quelques photos qui illustrent sur l’écran à quoi ressemble le bout de la Côte Ouest qui m’enchante et qui me préoccupe depuis 2008. Et je précise tout de suite, par rapport à des interventions précédentes, qu’à Morlaix nous sommes très partageurs et ouverts à l’accueil tant des touristes, que des voyageurs locaux, ou des personnes qui souhaitent s’implanter durablement sur le territoire.
Je vais juste commencer mon propos par une petite mise en situation. Je participais il y a quelques années à une assemblée générale d’une copropriété pour y expliquer la mise en place d’une Opération Programmée d’Amélioration de l’Habitat (OPAH), outil assez classique, qui intervient sur des copropriétés dégradées et qui allait permettre d’accompagner techniquement et financièrement les travaux plus que nécessaires dans l’immeuble en question.
Et un des freins dans cette copropriété que nous accompagnions depuis des mois, était lié à un copropriétaire. Ce dernier qui m’a pris à partie, regrettant que l’OPAH n’ait pas été déjà effective : sur le mode « Bande de fainéants, on est toujours en train de vous attendre, vous les fonctionnaires, les élus, qui ne mettez pas en place les opérations qui vont bien. »
Avant d’être en Bretagne, je suis passé par le Lot-et-Garonne, j’ai donc pris ma casquette d’amateur de rugby, et je me suis dit : « Écoute mon gars, si tu veux venir me chercher, ça je t’attends ». J’ai laissé passer 5 secondes sans rien dire, c’est long 5 secondes quand tout le monde attend votre réponse, et puis je lui ai dit : « Écoutez, effectivement, je ne sais pas vraiment pourquoi je suis ici, dans une propriété privée, qui doit prendre des décisions importantes, mais que les propriétaires doivent assumer seuls. Vous posez une bonne question : que vient faire le public dans une affaire privée ? »
Cette dernière question assez fondamentale. Effectivement pourquoi certaines collectivités s’intéressent au parc privé, et pourquoi, éventuellement d’autres ne le font pas ?
Pour ma part, je savais très bien pourquoi j’étais là, parce depuis plus de 30 ans, voire 40 ans d’expérience, j’avais eu le temps de remarquer que la pratique démontre clairement le besoin de mettre en place des moyens d’ingénierie d’accompagnement des propriétaires, et investisseurs, parce que ce n’est que dans les livres d’économie que l’on parle de la grande “ main invisible de l’offre et de la demande ”, qui règle tous les problèmes. Cela ne marche pas comme cela dans le monde réel du logement. Le libéralisme engendre des favelas et des immeubles qui s’écroulent, mais ce n’est a priori pas ce que l’on veut dans nos territoires.
2 30 000€ pour un immeuble en centre-ville
L’autre réalité, est que le territoire de Morlaix Communauté n’est véritablement que depuis peu relativement attractif— on parle beaucoup de l’attractivité de la Côte Ouest — Il y a quelques années son marché immobilier était assez détendu. Il y avait du logement pour tout le monde, des logements pas chers et surtout des logements dégradés. Il y avait même un mot qu’on ne connaissait même pas vraiment sur le territoire, c’était le mot “ promoteur ”. Qu’est-ce donc qu’un promoteur qui voudrait faire construire des logements dans un secteur qui n’est pas hyper attractif ?
Et puis le Covid est passé par là, et oui, le côté « Il fait moins chaud en Bretagne », il y a plein de gens qui vont peut-être partir de la côte méditerranéenne pour venir en Bretagne, ça existe déjà, on peut le mesurer, ou des Parisiens qui ont vécu le Covid et qui se sont dit « Ce n’est peut-être pas si mal d’habiter dans des petites villes un peu plus vivables que la région parisienne » ou d’autres.
Nous sommes prêts à tous les accueillir, et cela tombait bien à l’époque avec un marché complètement détendu, à tous les niveaux, location, achat de logements. Il était possible d’acheter un immeuble en centre-ville de Morlaix pour 30 000 euros. La difficulté bien-sûr, c’est qu’après avoir dépensé quelques dizaines de milliers d’euros pour acheter un logement, il fallait quelques centaines de milliers d’euros pour le réhabiliter véritablement derrière.
Autre réalité : les logements privés sont bien trop nombreux à être en mauvais état.
Et pourtant, je pense que les photos en témoignent, ils sont beaux. Morlaix fait d’ailleurs l’objet de la mise en place d’un secteur sauvegardé, qui est le premier en Finistère. Les gens qui connaissent le Finistère vont dire « Ah, Quimper, c’est vachement joli ». En fait, les architectes des bâtiments de France, les architectes du patrimoine ont dit : « Il y a d’abord des choses à sauver à Morlaix. » C’est un processus très long, qui prend beaucoup de temps, qui coûte très cher, mais c’est en œuvre.
Joueur, j’ai déjà fait aussi la proposition de revendre toutes ces vieilles pierres à des Qataris, pour qu’ils les mettent sous cloche dans leur désert, qu’à la place, ils nous donnent un petit peu d’argent, et pour que l’on construise des cités radieuses, façon Le Corbusier. Mais pour l’instant, l’idée n’a pas séduit les élus. Rassurez-vous, je ne l’ai pas écrite, mais en même temps, on pourrait se dire « Il y en a marre de réhabiliter ces trucs-là ». En plus, avec le recul du trait de côte, l’eau va monter, le centre-ville de Morlaix, en 2100, ça sera peut-être Venise. Le problème, c’est qu’il y aura des Venise un peu partout, et ça ne sera pas forcément attractif.
3 25% de logements vacants
Alors, à la question : « Est-ce qu’il faut intervenir sur le parc privé ? » je réponds quand même “ oui ”, surtout quand, par ailleurs, on s’aperçoit que le centre de Morlaix compte aujourd’hui plus de 25% de logements vacants.
Il y a un enjeu fort à rénover, à reconfigurer l’existant. Et même dans le territoire de Morlaix Communauté, même avant que nous devenions un secteur tendu, c’était une priorité de la collectivité, et des politiques habitat depuis au moins 2008, voire un peu avant.
Morlaix communauté en est à la quatrième génération de PLH (Programme Local de l’Habitat) sur le territoire, et l’un des objectifs phares est bien de réhabiliter le parc existant. Le parc existant privé, mais aussi le parc existant social. Il existait un vieux parc de passoires énergétiques des années 1970. Or la réhabilitation de ce parc intervient sur des logements qui ne sont pas chers, parce qu’ils ont été financés il y a très longtemps.
J’ai pour ma part une approche assez systémique et amoureuse, avec deux grands axes.
Je crois qu’il faut tout faire pour rendre désirable ce qui est déjà bâti, y compris ce qui n’est pas déjà très beau. On l’a évoqué au cours de ce colloque, ce qui est ancien est plutôt beau. Contrairement à ce que je vous ai dit tout à l’heure, on a plutôt intérêt à le protéger. De toute façon, les architectes des bâtiments de France, et les architectes du patrimoine, ne nous laisseront pas les démolir.
Et puis, il y a un deuxième axe assez important aussi, en tout cas à Morlaix, cela paraît évident.
Il faut traiter le problème des logements abandonnés par leurs propriétaires. Des logements abandonnés à Bayonne, je pense qu’il ne doit pas y en avoir beaucoup. À Morlaix, il y en a un bon paquet. On traite de problèmes d’immeubles qui ont été achetés pas chers, c’est ce que j’évoquais. Des propriétaires qui ont essayé de faire des travaux et puis qui ont abandonné le projet.
Nous nous retrouvons alors avec des immeubles qui sont en train de s’écrouler sur eux-mêmes. Ce n’est pas encore comme à Marseille, mais on n’en est pas loin. La plupart des immeubles très dégradés dans le centre-ville de Morlaix, n’ont plus personne à l’intérieur, heureusement. Il y a encore des pigeons, mais c’est à peu près tout.
Mais 25% de logements vacants au centre-ville, il y a quand même un enjeu fort à faire quelque chose. Je vous parle de Morlaix parce que c’est la ville-centre, mais dans les petites communes, c’est un petit peu la même chose.
Forts de ces deux axes, il est assez clair qu’il n’est pas forcément nécessaire d’engager de grandes études préalables, longues et coûteuses. Mais plutôt de mobiliser et coordonner un ensemble de partenaires et d’outils malins, outils classiques, ou bien outils innovants.
4 Des outils classiques et des adaptations locales
Qui est à même de rendre désirables des logements existants, et d’éviter à des propriétaires de faire des erreurs suite à un coup de cœur.
Nous avons notamment mis en place une opération d’aide à l’accession à la propriété. Nous rencontrons des gens qui achètent une maison sur un coup de cœur et qui ne s’aperçoivent pas forcément de l’ensemble des travaux à réaliser ensuite. L’aide à l’accession est mise en place avec deux partenaires, l’ADIL et l’Agence Locale d’Économie d’Énergie et du Climat Heol, qui fait la visite et qui accompagne les gens en disant : « Vous avez les yeux de l’amour pour votre future maison, attention, là il y a un mur qui va peut-être s’écrouler demain, là il y a un plancher à réparer, là il y a une toiture à refaire et là vous avez une chaudière et vous en avez pour 70 000 euros de travaux en plus, est-ce que vous les avez ou est-ce que vous ne les avez pas ? »
Qui sont les partenaires essentiels de la réhabilitation de l’existant ?
- Il nous faut des architectes pour réfléchir au projet, des thermiciens pour l’efficacité énergétique, des artisans pour réaliser les travaux. Le manque de professionnels est un des problèmes du territoire de Morlaix Communauté, nous n’en avons pas assez et le coût des travaux est plus élevé à Morlaix qu’à Rennes,
- Il nous faut des partenaires financiers, là je pense à la petite Anah (Agence Nationale pour l’Amélioration de l’Habitat). je me permet d’être familier avec elle car je la connais depuis qu’elle est toute petite, elle est née en 77, et je l’ai connue quand elle était encore une mutuelle entre propriétaires bailleurs, qui payaient la taxe additionnelle au droit de bail et bénéficiaient d’aides pour faire du logement conventionné ou pas pour faire du logement conventionné,
- Il nous faut des juristes, parce que si on veut attaquer le problème des logements abandonnés, il va nous falloir des juristes,
- Il nous faut des outils de type Société d’Économie Mixte (SEM) pour pouvoir prendre la main sur des immeubles, y faire des travaux et les revendre.
- Et puis il nous faut des élus convaincus, des collègues en charge de l’urbanisme, des mobilités, de la communication, de l’économie, de l’emploi et du commerce pour rendre désirable le reste du territoire, pas juste les logements. Parce que sinon cela ne marchera pas, personne n’aura envie de venir.
Le travail est plutôt bien fait sur le territoire de Morlaix Communauté. Il n’y a pas de métro, mais on a des bus gratuits, des transports scolaires gratuits, et la collectivité travaille beaucoup sur le développement du ZAN (Zéro Artificialisation Nette).
Hier un intervenant a parlé d’équivalent de surface de terrains de foot qui vont disparaître sous la montée des eaux. Sur notre territoire s’agissait de l’équivalent de surface de terrains de foot qui disparaissaient tous les ans pour faire des lotissements pour une population qui n’augmentait même pas. Il nous reste à faire preuve de créativité et d’adapter les outils classiques qui peuvent exister.
Morlaix s’est dotée d’une OPAH de Renouvellement Urbain avec un volet copropriété, calibrée depuis le départ pour des actions coercitives.
L’incitatif où on aide les propriétaires à réfléchir sur leurs projets, nous le pratiquons depuis 2008.
À un moment il devient nécessaire de pouvoir dire aux propriétaires d’immeubles très dégradés : « Vous n’avez toujours pas fait les travaux sur votre immeuble, et bien nous allons vous obliger à faire les travaux. Vous ne voulez pas faire les travaux, et bien nous vous proposons de vous acheter l’immeuble. Vous ne voulez pas vendre l’immeuble, et bien allons engager une procédure d’’expropriation ». Il est rare d’arriver à l’expropriation, mais des procédures d’expropriation sont effectivement engagées sur certains immeubles.
Autre outil complémentaire : une aide à l’accession à la propriété qui est orientée sur la réhabilitation du parc privé et non pas sur la production de nouveaux logements dans des lotissements. Nous avons mis en place des aides à la réhabilitation du logement social, j’en ai parlé un peu. Nous avons aussi déployé, en termes d’ingénierie, une aide à la structuration des copropriétés, parce qu’il ne suffit pas d’intervenir et donner des aides. Certaines copropriétés n’ont même pas de syndic ou alors un syndic bénévole, mais qui ne sait pas trop ce qu’est qu’une copropriété. Il faut vraiment les accompagner, et nous le faisons avec l’aide de l’ADIL 29.
Nous avons même imaginé des aides à la création d’ascenseurs car on aimerait bien faire venir des familles, des personnes âgées dans nos cœurs de villes.
Et puis, avec Villes Vivantes, nous avons développé un dispositif BIMBY-BUNTI, qui permet d’accompagner tout type de porteurs de projets. C’est un vrai bonheur, cette opération, parce qu’elle accompagne des gens pour réfléchir à la façon de rendre plus séduisant leur propre logement, ou le logement qu’ils vont acheter pour l’offrir à la location demain, et comment faire quelque chose de super malin, une reconfiguration ou une construction, peut-être en plein centre-ville.
Ce dispositif permet de rencontrer des porteurs de projets, de les aider à réfléchir, de leur ouvrir des options et de faciliter leur réalisation.
Nous avons même créé une aide aux projets innovants, qui a permis d’accompagner des projets assez stimulants, comme un “ hameau léger ”, des expérimentations d’habitat partagé.
Les gens viennent nous voir attirés par des aides financières, ce qui permet de réfléchir au projet avec eux et avec l’ensemble des partenaires que j’ai évoqués tout à l’heure.
5 Des études pour savoir qu’on a mal, ou déployer les outils qui vont bien ?
Je peux conclure par une anecdote assez amusante.
Je vous ai parlé des opérations programmées d’amélioration de l’habitat, et des logements vacants. Et je me rappelle d’une opération en Lot-et-Garonne, une OPAH.
Les OPAH duraient trois ans. Au bout de trois ans, on avait fait des statistiques, il y avait plus de logements vacants après qu’avant. C’est très dommage, quand même… Mais en réalité, non. Dans un secteur de marché détendu, l’opération avait permis de rénover de façon intensive des immeubles et des logements. Cependant, les occupants des logements les plus dégradés avaient déménagé dans les logements qui venaient d’être réhabilités, qui offraient à la fois confort et loyers conventionnés. Et leurs logements d’origine étaient devenus vacants.
Le dispositif œuvrait donc à ce qu’il fallait faire, à savoir réhabiliter le parc existant et s’attaquer au mal logement, mais cela ne résolvait pas forcément tout de suite la problématique du logement vacant.
On perd parfois trop de temps à faire des études, qui peuvent durer plusieurs années.
Prenons l’exemple de ce qui se passe avec la lutte contre l’habitat indigne. Il y a une cellule départementale gérée par les services de l’État et qui commence par dire : « Ah, on va commencer par bien repérer et recenser. Combien il y a de logements ? On doit faire un repérage hyper précis. »
On perd 3 ans à repérer des immeubles. Alors qu’autour de la table de la lutte contre l’habitat indigne, il y a des travailleurs sociaux, des urbanistes, des opérateurs qui visitent des logements, au quotidien. On ferait la liste des logements déjà connus par les gens qui sont juste autour de la table, on en aurait tout de suite 50.
Et puis on s’aperçoit qu’on a les moyens d’en traiter 2 par an. Donc est-ce que cela sert beaucoup d’avoir des statistiques hyper précises, qu’il faut renouveler tous les ans pour savoir qu’il y a un problème de fond à gérer ? Ça on le savait. Il faudrait peut-être qu’on passe plus de temps à réfléchir sur les outils qui vont bien.
Un des intérêts de l’expérience et du travail de terrain, c’est de prendre conscience de l’écart qui peut exister entre des théories universitaires et administratives et les réalités de terrain. Ce sont deux mondes qui ont sérieusement besoin de s’écouter si l’on cherche véritablement à trouver des solutions, quelle que soit la problématique.
Une petite conclusion de Breton d’adoption : Breton, ça rime avec adaptation. Et chez les marins, nous réglons les voiles de notre bateau en fonction de la force et de la direction du vent, tout en gardant notre cap, quitte à tirer des bords.
Merci de votre attention.
Bibliographie : “ Petit traité d’impertinence constructive ” Comment créer un dialogue fertile en entreprise. Agnès muir-Poulle Presses Universitaires de Grenoble
Réutilisation
Citation
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author = {Barnet, Gilles},
publisher = {Sciences Po Rennes \& Villes Vivantes},
title = {Reconfigurer et rénover l’existant : un réel levier pour
accueillir\,?},
date = {2025-09-19},
url = {https://papers.organiccities.co/reconfigurer-et-renover-l-existant-un-reel-levier-pour-accueillir.html},
langid = {fr}
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