Pour commencer, permettez-moi de vous faire un rapide retour sur les convictions qui ont fondé Villes Vivantes, une société qui est née avec l’objectif de développer le concept du BIMBY en France, suivi ensuite, assez naturellement, par celui du BUNTI.
La France est un territoire très habité, comme le montre, par exemple, la comparaison avec ses voisins comme l’Espagne. Peu de lieux sont exempts, sur de vastes espaces, de présence humaine : ainsi, quasiment partout sur le territoire, il suffit de faire quelques minutes en voiture, ou en vélo, pour croiser une habitation.
Au travers des dispositifs BIMBY et BUNTI, Villes Vivantes s’est donné la mission de révéler les opportunités, les possibilités, les options qui nous permettront de créer les villes et villages de demain au sein des espaces déjà bâtis, déjà artificialisés et habités. C’est ainsi que nous pourrons préserver, à l’avenir, les espaces “vierges” de notre habitat, (cf. les zones noires sur la carte ci-dessous), qui correspondent aux terres naturelles, agricoles et forestières.
1 Le BIMBY, Build (ou Beauty) In My Back Yard : “construire dans mon jardin”
Le concept BIMBY a 15 ans aujourd’hui1 ! Il a été l’un des tout premiers outils inventés pour permettre, aux collectivités et à leurs habitants, de développer une “densification douce2” des tissus déjà urbanisés, en permettant l’accueil de nouveaux ménages sur des parcelles déjà bâties. Bien employé, et manié avec art, cet outil d’“urbanisme organique3” peut permettre de réaliser plusieurs objectifs, comme par exemple :
- Lutter contre l’étalement urbain4 ;
- Favoriser les parcours résidentiels : prenez, par exemple, une personne seule, âgée, qui a vécu dans sa maison toute sa vie, qui a perdu son conjoint et dont les enfants sont partis, également ; imaginez l’opportunité que représente le BIMBY, qui lui permet d’être accompagnée à la fois pour construire un habitat plus adapté à ses vieux jours5, dans son jardin, sans changer de quartier, mais aussi d’accueillir, dans la grande maison existante, une jeune famille, et donc de nouveaux voisins ;
- Permettre d’optimiser les équipements existants : les réseaux, les voiries, l’éclairage public, les transports en commun, doivent être entretenus, rénovés, upgradés, et l’équation financière s’améliore lorsque le nombre de maisons raccordés augmente6;
- Contribuer aux recettes fiscales de la collectivité, sans créer de nouvelles infrastructures et sans augmenter, encore, les coûts d’entretiens des espaces publics, des équipements et du patrimoine communal7;
- Construire à proximité des centres : certains ont pu penser que le BIMBY ne construirait pas là où il faudrait, c’est-à-dire dans des zones trop rurales, sur des terrains facilement divisibles. C’était oublier que sur les 20 millions de maisons individuelles existantes en France, il existe un stock de 9 millions de maisons situées dans les villes de plus de 10’000 habitants et leurs communes limitrophes, et que grâce à l’ingénierie d’accompagnement déployée, qui propose un service de conception à la demande, et du coaching pour réaliser les projets les plus délicats, aucune parcelle bâtie, en secteur constructible, ne présente un potentiel BIMBY qui soit nul8. Autrement dit : il existe un immense potentiel pour densifier la ville là où sont déjà présents tous les services, les équipements, les emplois…
- Contribuer à la limitation des mobilités et des émissions de gaz à effet de serre9 qui sont induits par les trajets nécessaires pour travailler, étudier, se nourrir, se divertir…
- Et ce faisant, comme Lucas Pouvreau a pu le montrer ce matin, créer une offre abordable10, grâce aux coûts optimisés de la filière courte, lorsque le maître d’ouvrage futur occupant fait construire sa maison en auto-promotion11, directement auprès des professionnels du bâtiment (architecte, constructeur, maître d’œuvre, artisans…).
La densification douce est un processus de poursuite de l’urbanisation au sein de l’enveloppe urbaine existante : soit par un travail de transformation des bâtiments existants12, soit en construisant du neuf dans les espaces interstitiels situés au sein des limites de cette enveloppe urbaine. En quoi un dispositif opérationnel BIMBY, qui viendrait activer et piloter la densification douce de ces espaces urbains existants, peut-il être intéressant pour une collectivité ? Au-delà de l’idée théorique de “faire du BIMBY”, à laquelle une collectivité peut adhérer comme concept vertueux, plus vertueux que le traditionnel “lotissement” que de nombreuses communes utilisaient jusqu’ici, pour piloter leur capacité d’accueil, activer un tel gisement et stimuler ce processus de densification douce d’un tissu constitué de milliers de parcelles implique de travailler avec des centaines, des milliers d’habitants pour faire, avec eux, “la ville sur la ville” : ce qui loin d’être évident.
Ce sont ces nouveaux métiers, qui permettent d’activer et de piloter ces gisements de projets potentiels, pour faire la ville sur la ville, de façon massive, et stopper, plus franchement que nous ne parvenons à le faire jusqu’ici, l’étalement urbain et l’artificialisation de nouvelles terres, que nous cherchons à développer chez Villes Vivantes.
Villes Vivantes a aujourd’hui 10 ans : avec elle le concept BIMBY est passé d’un projet de recherche théorique à d’importants travaux de recherche & développement, conduits en open source13 avec des collectivités pionnières, et ayant abouti à un protocole d’accompagnement aujourd’hui stabilisé, dans une première version opérationnelle, que nous allons vous présenter.
2 Pour donner vie à ces logements potentiels, quelle est notre méthode ?
Villes Vivantes a développé un service d’urbanisme ultra personnalisé, par lequel nous allons à la rencontre des habitants de manière individuelle, même si très souvent, le conjoint, les enfants ou les parents se joignent au porteur de projet, pour faire progresser les réflexions. Nous modélisons avec eux, au sens propre comme au sens figuré, le potentiel de leurs biens, au regard de multiples problématiques, de leurs désirs, de leurs envies et de leurs moyens. 90% des personnes que nous rencontrons n’ont pas l’idée, lorsqu’ils prennent rendez-vous, de faire un projet visant à accueillir un futur logement dans leur jardin. Pourquoi n’ont-ils pas cette idée ?
- Certains n’y ont peut-être, tout simplement, jamais pensé ; on n’achète pas une maison et son jardin pour y accueillir, quelques années plus tard, un nouveau voisin ;
- D’autres se sont arrêtés au stade de l’idée, car ils n’ont pas connaissance des règles du document d’urbanisme qui s’applique sur leur commune, et ne savent pas ce qui est autorisé ;
- D’autres encore n’imaginent pas les récursions d’un règlement sur leur parcelle, ne parviennent pas à visualiser son potentiel, à comprendre ce qui est techniquement possible au regard des caractéristiques particulières de chaque site.
Un temps individuel de co-conception nous permet d’imaginer, avec les habitants, plusieurs options viables d’évolution de leur bien, certaines créatrices de logements supplémentaires, d’autres, plus simplement, améliorant significativement le confort de vie des logements actuels. Libre à eux, ensuite, de concrétiser une des options qui a pu, ainsi, être envisagée.
Durant les trois premières années de Villes Vivantes, nous avons arpenté de nombreux territoires, partout en France, et avons ainsi pu rencontrer des milliers de propriétaires lors de rendez-vous uniques « d’impulsion ». L’objectif était de faire naître des projets sur mesure, adaptés aux lieux et aux besoins de chaque ménage, de chaque porteur de projet. Puis Périgueux a été la première ville à se lancer dans l’étape d’après : celle-ci consiste, non seulement accompagner les habitants pour leur faire découvrir les options de projet réalisables, mais à les accompagner dans la suite du projet, afin que ces logements imaginés lors d’un rendez-vous ponctuel de co-conception, avec des centaines de propriétaires, deviennent des logements bien réels, construits et bien insérés dans leur environnement, au service des habitants et de leurs besoins en logement.
3 Périgueux, première commune à expérimenter un urbanisme collaboratif opérationnel BIMBY
Périgueux, préfecture de la Dordogne, est une ville de 30’000 habitants, au centre d’une agglomération dynamique. Mais, malgré cette attractivité à l’échelle de l’agglomération, la commune a perdu près de 8’000 habitants depuis la fin des années 1960. L’équipe municipale souhaite, en 2025, faire de Périgueux la locomotive du territoire en faisant notamment en sorte qu’elle bénéficie, elle aussi, de sa part de croissance démographique, en plus de regrouper l’essentiel des équipements et une part importante des emplois de l’agglomération.. La superficie de la commune étant relativement petite, et les zones aujourd’hui non bâties correspondant à des terres naturelles ou agricoles protégées, ou inconstructibles en raison du risque inondation, Périgueux n’a pas d’autre solution que d’accueillir de nouveaux habitants au sein des espaces déjà urbanisés. Villes Vivantes participe donc à la révision du PLU communal afin de permettre aux différents quartiers d’évoluer, doucement, tout en préservant et valorisant leurs cadres de vie singuliers : la ville compte quelques 6’000 maisons individuelles, dont les trois quarts sont des échoppes mitoyennes construites sur de petits terrains. Malgré la difficulté, ce sont peut-être ces maisons qui détiennent les clés de l’accueil de nouveaux ménages dans Périgueux. C’est donc suite à cette révision que les équipes de Villes Vivantes ont pu expérimenter un premier prototype de service d’accompagnement auprès des propriétaires particuliers.
Pour comprendre comment ce service d’urbanisme d’un nouveau genre peut inciter et aider à la création de logements dans les jardins des habitants de la ville, prenons l’exemple de Céline. Céline nous appelle alors qu’elle revient de vacances du Maroc, elle trouve son logement très sombre, souhaite ouvrir une fenêtre plus grande, et prend rendez-vous suite à un passage en mairie où on lui parle du service BIMBY mis en place, pour étudier cette faisabilité.
Lors de ce rendez-vous, notre rôle n’est pas seulement de répondre à ses questions, mais aussi de mieux connaître ses besoins et de lui proposer de regarder, ensemble, tout le potentiel de son bien. Mère célibataire, salariée d’une banque, elle imagine un jour faire un investissement immobilier qui pourrait être utile à sa fille, ou bien qui pourrait lui permettre de financer une partie de ses études. Mais ce n’était a priori pas pour tout de suite. Avec elle, nous allons alors dessiner plusieurs options de projets, en commençant par aborder le sujet de la lumière : plutôt que d’agrandir la fenêtre, pourquoi ne pas ouvrir une baie vitrée supplémentaire ? Et derrière cette baie vitrée, déployer une terrasse, qui prolongerait idéalement le salon vers l’extérieur ? Et sous cette terrasse, un logement, donnant sur un patio, qui donnerait ensuite sur un deuxième logement ? La modélisation se fait sur tous les volets : patrimoniaux, financiers, architecturaux, réglementaires, urbains et paysagers. Finalement, après plusieurs semaines, son choix va se porter sur l’option de projet la plus ambitieuse : sur un morceau de terrain de 75 m², qui lui sert actuellement de stationnement, elle décide de se lancer dans la création de la terrasse de ses rêves, construite sur le toit de deux studios qui seront loués à des étudiants en médecine, et tout cela en gardant un emplacement pour stationner son véhicule.
Ce projet, qu’elle a aujourd’hui concrétisé, n’était pas prévu au départ. Il n’aurait jamais vu le jour si nous n’en avions pas élaboré l’idée, étape par étape, et peut-être n’aurait-il pas existé, non plus, si les équipes de Villes Vivantes n’avaient pas accompagné Céline et son maître d’oeuvre, tout au long du projet.
Cet accompagnement, qui repose sur une ingénierie multifacette, et qui prend la forme d’un service de conception à la demande, a permis d’augmenter massivement, à la fois le nombre de propriétaires qui portent des idées, et le nombre de porteurs de projets qui parviennent à concrétiser leur projet d’évolution de leur patrimoine. A Périgueux, nous sommes passés d’un flux d’autorisation de 3 à 4 terrains par an, produits à partir de terrains déjà bâtis, à un rythme de 50 logements par an, produits en densification douce.
Une opération BIMBY n’est pas, uniquement, un protocole d’accompagnement qui vise à densifier la ville. C’est aussi l’expérimentation d’un processus morphologique de densification douce, qui repose sur un processus social par lequel des habitants décident de devenir voisins. A travers cet urbanisme collaboratif, une réelle coopération horizontale est créée entre la collectivité et des milliers de propriétaires fonciers qui nous permettent, tout en répondant à leurs besoins particuliers, de créer une offre permettant d’accueillir de nouveaux habitants tout en réalisant les objectifs du Zéro Artificialisation Nette.
4 La découverte du BUNTI, qui signifie “tisser” en Hindi
Lors de l’expérimentation de Périgueux, nous avons découvert, de manière quasiment fortuite, que ce protocole expérimental, mis en place pour accompagner des habitants propriétaires d’une maison afin de créer des logements neufs sur leur propriété, permettait également de faire émerger et de conduire jusqu’à leur terme des projets de transformation de bâtiments existants : des habitants se sont saisi du service BIMBY non pas pour partager leur terrain, ou construire une deuxième maison dans leur jardin, mais pour redonner vie à des bâtiments vacants depuis de longues années, mais aussi pour créer des logements en revoyant la distribution et en subdivisant des espaces, ou en contraire en les fusionnant, au sein de bâtiments dont ils étaient déjà propriétaires, ou dont ils projetaient de faire l’acquisition : ce que nous avons fini par appeler des projets “BUNTI”.
Ces bâtiments existants, qui ont pu accueillir du logement ou d’autres occupations à un moment donné de leur existence, et qui sont, pour certains, désormais vétustes ou vacants, ne correspondent souvent plus du tout aux envies contemporaines des familles. Ils doivent être repensés complètement afin de redevenir désirables et plus aptes à répondre aux attentes actuelles.
Nous avons découvert qu’à travers notre accompagnement, et ce service de conception à la demande mis en place, nous pouvions engager des projets de création de logements par surélévation, par extension ou transformation complète d’un immeuble, permettant ainsi d’imaginer des logements de qualité, bien distribués, naturellement bien éclairés et d’y lover ou d’y attacher un espace extérieur, si important aujourd’hui.
En cinq ans, cette méthode nous a permis de recruter, à Périgueux, 649 porteurs de projets et de concrétiser 250 logements. D’autres collectivités comme la ville d’Epinal, le SCoT des Vosges Centrales et la Communauté urbaine du Creusot-Montceau ont emboîté le pas à cette première expérimentation afin de mettre en place, sur leur territoire, un service BIMBY - BUNTI.
Ce protocole d’accompagnement permet d’engager une action dans toutes les rues, tous les quartiers d’un territoire : le potentiel est partout, quelle que soit la taille de la parcelle, car ce n’est pas la morphologie ni la surface du terrain qui sont les déclencheurs des projets mais, bien plutôt, les évènements de vie : à quel moment de leur vie se trouvent les ménages qui engagent des projets BIMBY et BUNTI ? Sont-ils en train de vivre des étapes importantes (naissance, divorce, études, deuil…) susceptibles de faire évoluer leurs besoins, leurs attentes, vis-à-vis de leur habitat ?
Aujourd’hui, dans l’ensemble des opérations d’accompagnement renforcé des projets portés par les particuliers que Villes Vivantes conduit pour et avec les collectivités, les deux dispositifs BIMBY et BUNTI sont menés de front : ces deux concepts s’auto-alimentent et c’est grâce à ce binôme d’options que sont facilités les parcours résidentiels. Le neuf et l’existant, l’un ne va souvent pas sans l’autre dans la réflexion des propriétaires, et il est très souvent difficile de savoir, à l’avance, si la réflexion patrimoniale d’un ménage conduira, in fine, à un projet de rénovation et de reconfiguration d’un bâtiment existant ou la construction d’une nouvelle habitation.
Nos équipes accompagnent régulièrement, par exemple, des ménages qui ne sont capables de financer une rénovation ambitieuse de leur habitation principale que grâce à l’apport résultant de la vente d’une partie de leur terrain, laquelle permettra ensuite à une autre famille d’y faire bâtir une maison neuve et de s’installer sur le territoire. S’ils sont aisé à distinguer en théorie, dans la pratique, les deux concepts BIMBY et BUNTI vont de pair.
5 Les 2’000 logements accompagnés en 2023 par les équipes de Villes Vivantes
5.1 Promotion et lotissements : une offre relativement standardisée
Restons les deux pieds sur terre tout en tournant le regard vers quelques nuages… des nuages de points. Sur le graphique ci-dessous, chaque point correspond à un logement produit entre 2014 et 2021 sur le territoire de Loire Angers Métropole : on peut distinguer des logements produits en promotion immobilière, et d’autres en lotissement, aisément identifiables. L’axe des abscisses correspond à la taille des logements et l’axe des ordonnées correspond à leur prix.
On s’aperçoit que ce nuage n’est pas tout à fait un nuage. Il prend la forme de droites, dans la mesure où les constructions produites en promotion ou en lotissement sont relativement normées en fonction d’une appréciation des catégories type de clientèle sur lesquelles les opérateurs comptent pour commercialiser leur production.
Les logements issus de la promotion (en bleu), sont plus petits, les plus grands ayant une surface de 80 à 90 m². Les logements en lotissement sont, eux, plus grands et correspondent à une typologie de maisons familiales pour l’essentiel d’entre elles, qui commencent avec des surfaces à partir de 80 m².
L’échelle des prix est relativement linéaire et resserrée : pour une taille de logement donnée, les prix varient peu.
5.2 2’000 projets BIMBY et BUNTI accompagnés par Villes Vivantes en 2023
Regardons d’autres types de points, qui correspondent à une autre filière de production, celle de la densification douce accompagnée, des projets à maîtrise d’ouvrage habitante, c’est-à-dire en autopromotion.
Prenons l’exemple de l’année qui vient de s’écouler. En 2023, les équipes de Villes Vivantes ont accompagné quelques 1’200 porteurs de projet, pour porteurs de projets représentant un peu plus de 2’000 logements. Ces 2’000 logements accompagnés figurent sur l’image suivante. Chaque point correspond à l’un des logements issus du travail de Villes Vivantes pour l’année écoulée.
En ordonnée, nous trouvons la superficie des terrains initiaux, des terrains déjà bâtis, déjà occupés par des logements, qui ont été mis à profit pour produire des logements supplémentaires. L’échelle est logarithmique mais la palette s’étend de 50 m² jusqu’à des terrains de plus de 10’000 m².
En abscisse, c’est la taille des logements accompagnés qui est représentée. Nous avons signifié un troisième paramètre, l’âge des porteurs de projet, qui a son importance puisque les logements représentés sont produits en auto-promotion. Les couleurs froides correspondent à des porteurs de projet plus jeunes, et les couleurs plus chaudes correspondent à des porteurs de projet plus âgés.
6 Les études de cas concrets
6.1 Quelle est la taille des terrains à bâtir produits en densification douce accompagnée ?
Voici un échantillon de la palette des tailles de terrains à bâtir produits par des projets BIMBY accompagnés par les équipes de Villes Vivantes en 2023.
En haut de l’illustration, nous pouvons voir un terrain qui était la propriété d’Evelyne et Bernard en Bourgogne, à Saint-Vallier. Le terrain d’origine faisait 2’400m². Evelyne et Bernard étaient engagés dans la réhabilitation de leur maison, très vétuste. Ils ont décidé de détacher 1’400 m² de terrain, que l’on voit sur la photo, et de conserver, pour eux, 800 m² sur lesquels se trouve leur maison.
Un jeune ménage, Eddie et Déborah, est venu s’y installer en construisant une maison juste à l’emplacement de la petite pelouse, visible sur l’image. Ils ont soigneusement gardé les arbres fruitiers. C’est une idée qui peut paraître contre-intuitive au départ, mais les opérations BIMBY sont l’une des seules options à la disposition des collectivités et des habitants pour continuer à produire de très grands terrains.
Sur l’image du dessous, il s’agit de Sylvie, qui habite Périgueux, et qui voient ses vieux jours arriver doucement. Elle cherche, désespérément, une maison de plain pied dans son quartier, qu’elle adore, pour quitter sa maison à étage, mal configurée.
Ne trouvant pas chaussure à son pied, la voici qui finit par bâtir un logement de 75 m², de plain pied, correspondant en tous points à ses besoins, sur un terrain de 248 m² qui n’était autre que la cour cimentée de son propre logement initial. En créant un jardin potager à l’arrière, et en intégrant à l’avant un palmier, déjà présent, au sein d’une terrasse bioclimatique, là voici maintenant chez elle, dans une maison dans laquelle elle pourra envisager l’avenir avec plus de sérénité.
Autre exemple, autre taille de terrain, cette fois sur l’image à droite : Patrice et Christelle, un couple avec un garçon qui approche les 18 ans, vivent en périphérie de Périgueux. Ils en ont assez de “faire le taxi” pour le travail, et surtout pour chaque activité de leur fils. Ils choisissent finalement de se soulager et de retrouver du confort de vie en allant chercher un tout petit terrain de 149 m² dans leur quartier préféré, dans lequel ils avaient loué quelques années avant de partir pour la proche périphérie de Périgueux. Enchantés de retrouver la ligne de bus au bout de la rue, ils font l’acquisition d’un terrain détaché par une personne vivant seule avec ses enfants, en difficulté dans son projet d’accession à la propriété. Cette dernière a pu retrouver un peu d’aisance financière grâce à cette vente. Patrice et Christelle ont construit une maison, visible sur l’image, avec ses briques qui ne sont pas encore enduites (elles le sont à présent). Il s’agit d’une maison de 80 m².
6.2 Quelle est la taille des logements produits en densification douce accompagnée ?
Une autre façon de prendre la mesure de la diversité des opérations menées en densification douce accompagnée est de considérer la taille des logements créés.
A gauche de l’image, le petit logement avec des parois en bois mesure 26 m². C’est un studio locatif, qui a la particularité d’avoir l’usage d’un potager. Il a été construit à Périgueux, dans leur jardin, par Marianne et Renaud. Leur opération est toute simple. Ils ne savaient pas quoi faire de cette remise abandonnée. Ils l’ont donc transformée en studio, après un travail de détail sur les éclairements, l’aménagement et les rangements. Le produit locatif leur permet de payer le babysitting de leur fils, Clovis.
Nous voyons également, sur l’image, un logement beaucoup plus grand, de 150 m². Isabelle et Thibault, habitants d’une petite commune des Vosges, Bouzemont, se sont attaqués à ce bâtiment inoccupé. En transformant ce qui était une ruine très avancée, ils ont créé un logement lumineux, chaleureux, de 150 m², en partie avec leurs propres mains, mais aussi grâce à l’aide de professionnels.
Autre exemple, un projet intermédiaire : un logement de 110 m², dans un lotissement des années 60, à Val d’Izé, à côté de Vitré, en Bretagne. La personne avec le t-shirt bleu, sur la photo, s’appelle Jean-Paul. Il a acheté un bout de terrain de 400 m² au monsieur qui porte le t-shirt gris et qui, lui, s’appelle Joseph.
Joseph s’est retrouvé en difficulté pour entretenir son jardin : les 400 m² était de trop pour lui. Consacrant pratiquement toute sa vie à s’occuper de sa femme qui souffre de graves difficultés de santé, il s’est trouvé heureux d’avoir de nouveaux voisins ainsi que de bénéficier du produit de la vente, venu améliorer son modeste budget.
6.3 Quel est l’âge des porteurs de projets en densification douce accompagnée ?
En considérant l’âge des porteurs de projets, nous découvrons la production de logements en densification douce accompagnée sous un nouvel angle, encore une fois.
Sur l’image en haut à gauche, voici le porteur d’un projet engagé en 2023. Il a 20 ans et se prénomme Nicolas. Avec beaucoup d’énergie et de détermination, il est allé chercher un peu de financement familial, qui ne suffisait toutefois pas. Alors, du haut de ses 20 ans, il a présenté son projet à un établissement bancaire : acheter un bâtiment ingrat, dont personne ne voulait dans sa commune, Faulx, en Meurthe et Moselle, au nord-ouest de Nancy.
Son choix s’est porté sur un logement qui avait été squatté, dégradé et incendié. Avec l’accompagnement BUNTI, il a décidé de le transformer complètement en une habitation de grande qualité qui va susciter l’envie de tous, alors même que personne ne s’y intéressait.
Sur l’image, nous voyons également Hubert, qui a maintenant 80 ans. Il en avait un peu moins quand il a décidé qu’il en avait assez des emmarchements présents partout dans sa maison, ainsi que de l’étage. Il a donc décidé de se faire construire une autre maison, de plain pied dans son jardin, et l’a financée en revendant la maison initiale. Il a réussi à orienter et à configurer cette nouvelle maison de façon à conserver tous les arbres fruitiers, qu’il adore. Ce projet se situe à Dinozé, dans les Vosges.
Enfin, nous retrouvons Joseph, sous un autre angle, qui avait 74 ans lorsqu’il a vendu une partie de son terrain à Jean-Paul, 46 ans, dont nous parlions à l’instant. Nous comprenons que les opérations de densification douce accompagnée produisent une gamme de taille de terrains à bâtir et de taille de logements très étendue, avec des projets menés par des porteurs de tous âges.
7 La granularité des opérations
Sur ce nouveau graphique, la taille des points correspond à la granularité des opérations, c’est-à-dire le nombre de logements qu’elle contient.
La majorité des opérations aboutit à la production d’un seul logement, ce qui est assez compréhensible, s’agissant de densification douce à l’initiative de l’habitant, ajoutée au cas par cas. Pourtant, nos équipes accompagnent aussi un certain nombre d’opérations allant de 2 jusqu’à 6 logements. Nous trouvons donc une majorité de logements simples, mais aussi beaucoup d’autres configurations, selon les capacités techniques et financières des porteurs de projet, mais aussi des caractéristiques des biens dont ils sont propriétaires ou dont ils sont, parfois, les héritiers.
Sur l’image, à gauche, nous voyons les deux logements étudiants de Céline, évoqués précédemment. C’est une opération qui a permis la création de 2 logements supplémentaires sur une parcelle déjà bâtie, et qui s’est également conclue par la reconfiguration et l’éclairement d’un troisième logement, la maison initiale, qui a gagné une terrasse ainsi qu’une baie vitrée.
Un autre exemple se trouve rue Léopold Bourg à Epinal. Un immeuble totalement vacant depuis des années a été transformé en quatre logements et un commerce.
Troisième exemple, également à Épinal, cette incroyable histoire de famille. Les parents décident de faire un investissement locatif dans une partie d’un immeuble. Ils recomposent, créent des ouvertures, transforment les fenêtres, créent des espaces extérieurs privatifs, dégagent un patio. Au terme du chantier de cette opération locative, ils décident d’emménager dans un des logements, initialement prévu pour la location, tant ils avaient aimé les aménagements réalisés. Leur fils, séduit par cette belle opération, crée aussi des logements et vient s’installer dans un loft avec une terrasse en transformant un hangar qui se trouvait à l’arrière de la maison transformée, elle, par ses parents, passant avec succès l’étape délicate de l’accord de l’Architecte des Bâtiments de France, la maison étant en contrebas d’un monument historique. Au terme de l’opération, ce sont ainsi 10 logements qui ont été créés sur la même unité foncière.
8 Dans quels types de marchés immobiliers la densification douce accompagnée est-elle opérante ?
Un autre “nuage” de points nous permet d’appréhender dans quels types de marchés immobiliers interviennent ces opérations en auto-promotion accompagnée.
Si l’on compare ce graphe avec le premier “nuage” de points observé tout à l’heure, qui figuraient la production en promotion et en lotissement sur le territoire de Loire-Angers métropole, où le modèle économique fait que les opérations ne peuvent pas émerger en deçà d’un certain niveau de prix immobiliers, nous nous apercevons ici qu’un certain nombre de porteurs de projets en autopromotion ne vont pas être gênés par le fait de monter et de porter des projets dans des territoires où les niveaux de prix de marché immobilier ne permettent pas à la promotion immobilière, et même parfois au lotissement, d’intervenir.
Il suffit, pour s’en convaincre, de regarder les points qui sont situés sous la barre des 1’000€ du m² par exemple, ou même sous la barre des 2’000€ du m², assez nombreux. Les points roses figurent le BIMBY, la construction de logements neufs sur terrain déjà bâti. Les points bleus et violets figurent le BUNTI, des reconfigurations profondes, créatrices de logements dans l’habitat existant. On s’aperçoit que pour chaque taille de logement, des personnes produisent des opérations dans des types de marchés immobiliers, qui peuvent être très différents.
La commune de Carantec est un lieu enchanteur, dans le Finistère, au bord de la mer. Le marché immobilier y est tendu, avec des prix élevés et une offre presque inexistante pour y habiter à l’année.
Nous avons accompagné dans cette commune un couple de quinquagénaires. Ils abordent une nouvelle étape de vie. Lui travaille à Rennes, elle travaille à côté de Carantec. Ils sont en relation “longue distance”, et cela leur pèse. Ils ne trouvaient pas à se loger, car à Carantec, il est plus facile de trouver un logement de tourisme, une résidence secondaire, que de trouver un terrain à bâtir. Finalement, ils ont trouvé un terrain à bâtir grâce au détachement du terrain d’une maison existante, dans un marché où les logements se négocient à 3’700 euros du m².
A Vitré, en Bretagne, dans la grande périphérie de Rennes se trouve la petite maison qui figure à l’arrière de l’image en faut à droite. Celle-ci a été bâtie dans leur propre jardin par un couple qui souhaitait y habiter pour les vieux jours, avec des chambres à l’étage haut pour accueillir leurs petits-enfants. Ils ont financé la construction en revendant la maison initiale qui était à l’avant, dans un marché relativement tendu.
Vous avez ensuite, un autre exemple en bas à gauche, au sein d’un marché beaucoup plus détendu, à Épinal. Un couple qui s’est emparé d’une maison vacante, très dégradée, pour la transformer totalement en une maison de rêve.
En bas et à droite de l’illustration, nous nous trouvons au cœur d’un marché immobilier très détendu, à nouveau, dans le village de Madonne-et-Lamerey, dans les Vosges. Un couple avec deux enfants s’est attaqué à une incroyable transformation d’une grange en ruines pour la transformer en maison d’habitation, pour la plus grande partie, en auto réhabilitation.
9 Quel niveau de densité est produit par les opérations d’auto-promotion accompagnée ?
Voici un dernier “nuage” de points, celui de la densité.
Nous avons apprécié cette densité au moyen d’un coefficient d’occupation des sols, obtenu pour chaque opération en divisant la surface du logement par la surface de la parcelle : si l’on crée un logement de 100 m² sur une parcelle de 100 m², le coefficient est 1. Avec cet angle d’analyse, nous découvrons des opérations dont la densité est moins importante que ce que l’on pourrait imaginer instinctivement, et d’autres dans lesquelles elle plus importante.
Sur l’illustration, en bas à gauche, se trouve la toute première opération achevée à Périgueux. Malgré les apparences, cette maison neuve a été bâtie sur un terrain détaché en pleine ville. C’est un logement familial de 90 m², sur une parcelle détachée de 1’090 m². Les propriétaires du terrain initial, Jeanine et Jean-Claude, étaient en indivision avec la sœur de Janine. C’était un peu compliqué mais ils ont réussi à se mettre d’accord pour céder ce morceau de terrain à une famille du quartier, qui a ainsi pu accéder à la propriété pour un montant relativement peu cher. Le coefficient d’occupation du sol est ici de 0,08.
Sur l’illustration, vous découvrez un autre exemple, un petit peu plus dense : une maison dans un lotissement ancien en Bretagne. Nous sommes à un coefficient d’occupation des sols de 0,27.
Vous retrouvez également sur l’image, en haut, les quatre logements présentés tout à l’heure, réalisés avec un coefficient d’occupation du sol de 1,75, à Épinal, sur une parcelle en plein cœur de ville. Le permis de construire a été accordé il y a quelques jours.
En considérant cette question de la densité, on s’aperçoit que nous n’avons absolument pas encore tiré tout le parti du potentiel de densification et d’intensification dans les différents quartiers où nous intervenons, loin s’en faut. Ce potentiel reste mobilisable par la filière de l’auto-promotion accompagnée, pour des décennies encore.
Les opérations de densification douce accompagnée BIMBY et BUNTI forment une “filière” qui, tout en étant le fruit de projets portés par les habitants, peut se mettre au service de la collectivité et des politiques publiques qu’elle porte, qu’il s’agisse de l’adaptation des logements en prévision du vieillissement de la population, de la mise en oeuvre concrète et opérationnelle du ZAN, ou encore de la requalification des bourgs et des centre ville, et de la lutte contre la vacance. Avec un peu de patience, du tact, et beaucoup de compétences, nous pouvons aider les propriétaires à prendre des décisions qui sont à la fois favorables à leur trajectoire résidentielle et patrimoniale, et favorables, par la même occasion, à l’intérêt général.
Notes de bas de page
Miet, D., Munson L. (2024, 11 mars). La densification douce : mode d’emploi. Le guide des villes vivantes. https://vv.guide/la-densification-douce-mode-demploi-18697/.↩︎
Miet, D. (2024, 18 janvier). L’urbanisme organique comme méthode. Ou l’art – et la vertu – de répondre aux besoins, et de suivre les désirs, des habitants.Organic Cities, Paris. Sciences Po & Villes Vivantes. https://organiccities.co/sequence/ouverture-produire-des-villes-organiques.↩︎
Miet, D. (2022, 30 juin). Partager son terrain : un moyen de limiter l’artificialisation des sols ? Le guide des villes vivantes. https://vv.guide/partager-son-terrain-un-moyen-de-limiter-lartificialisation-des-sols-6071/.↩︎
Miet, D. (2023, 2 février). Le plus beau métier du monde : construire une alternative à la maison de retraite. Le guide des villes vivantes. https://vv.guide/construire-alternative-a-maison-de-retraite-804/.↩︎
Miet, D. (2022, 16 décembre). La densification douce fait son chemin. Le guide des villes vivantes. https://vv.guide/la-densification-douce-fait-son-chemin-4080/↩︎
Caraire, D., Lempérière, P., & Miet, D. (2019, 1er décembre). Quel modèle économique du BIMBY & BUNTI dans le territoire du SCoT des Vosges Centrales ? vv.energy. https://publications.vv.energy/modele-economique-bimby-bunti.html.↩︎
Miet, D. (2024, 20 février). La densification douce à grande échelle : comment dépasser les freins réglementaires ? Le guide des villes vivantes. https://vv.guide/densification-douce-depasser-les-obstacles-reglementaires-18039/.↩︎
Lempérière, P., Miet, D., Parodi, M., Pouvreau, L., Stulhfauth, V., & Timbeau, X. (2023, 11 avril). SCoT La Rochelle Aunis : les émissions moyennes des habitants du territoire pour leurs mobilités quotidiennes [pre-print]. vv.energy. https://publications.vv.energy/la-rochelle-aunis-carbone.html.↩︎
Pouvreau, L., (2024, 18 janvier). SCoT La Rochelle Aunis : les émissions moyennes des habitants du territoire pour leurs mobilités quotidiennes. Organic Cities, Paris. Sciences Po & Villes Vivantes. https://organiccities.co/sequence/debloquer-la-production-bottom-up-du-logement-abordable↩︎
Munson, L., (2024, 29 février). L’auto-promotion au service d’une densification douce. La Grande Conversation. https://www.lagrandeconversation.com/societe/lauto-promotion-au-service-dune-densification-douce/.↩︎
Ce que nous avons plus tard appelé le BUNTI : https://www.vv.energy/bunti.↩︎
Réutilisation
Citation
@inproceedings{hernandez2024,
author = {Hernandez, Amandine and Caraire, Denis},
publisher = {Sciences Po \& Villes Vivantes},
title = {BIMBY et BUNTI : faire des habitants les maîtres d’ouvrage de
la transformation des tissus urbains et ruraux},
date = {2024-01-18},
url = {https://papers.organiccities.co/bimby-et-bunti-faire-des-habitants-les-maitres-d-ouvrage-de-la-transformation-des-tissus-urbains-et-ruraux.html},
langid = {fr}
}