1 Dans les territoires attractifs, l’objectif démographique des documents de planification est souvent une régulation de l’accueil
La définition de l’objectif démographique est le moment crucial des démarches de planification car cette étape détermine le sens des travaux que l’on développera pendant plusieurs mois avec une collectivité.
Si vous travaillez pour un territoire entre Châteauroux et Vierzon, en territoire détendu, l’objectif démographique va probablement être l’occasion d’afficher une ambition : l’intention d’accueil dépasse le potentiel démographique réel du territoire.
Sur la côte Ouest, en revanche, l’objectif démographique prend la forme d’une régulation. L’objectif démographique vient, soit modérer les tendances actuelles, soit les poursuivre, soit les augmenter légèrement. Le projet de construit autour d’un objectif inférieur au nombre de personnes qui voudraient ou auraient besoin de s’installer sur le territoire.
L’enjeu central de cette étape de la réflexion se situe donc dans l’évaluation de la “ profondeur ” de ce désir / besoin d’habiter dans un territoire, afin de mesurer le décalage de cette réalité avec l’objectif démographique que l’on assigne au territoire, et par conséquent les tensions et les déséquilibres qu’il va susciter en créant une forme de pénurie.
D’un point de vue méthodologique, évaluer la profondeur du potentiel démographique est beaucoup plus difficile que de raisonner par itération des tendances observées, qui ne sont en réalité que le résultat d’un solde entre une demande et une capacité d’accueil calibrée par le PLU.
Le point de départ de la réflexion est de savoir si la mise en tension de la côte Ouest est due à un excès d’accueil ou, à l’inverse, à un déficit de capacité d’accueil.
2 La Côte Ouest présente une croissance démographique 4 fois supérieure à celle du reste de la France Métropolitaine
La croissance démographique sur la côte Ouest est quatre fois plus rapide que la croissance démographique du reste de la France Métropolitaine. En conséquence, il se dégage de cette situation l’impression d’un “ excès d’accueil ” sur la côte Ouest.
Dans le détail, la croissance démographique sur la côte Ouest est très largement imputable au solde migratoire, avec un solde naturel légèrement plus faible que la moyenne française. Cette situation suscite des interrogations légitimes quant à la nature des besoins auxquels cet accueil répond. En réunion publique avec les habitants, comme avec les élus ou les services de l’état, il est fréquent, lorsqu’on élabore un PLU dans un territoire de la côte Ouest, de se voir opposer la remarque suivante : « On accueille des habitants, mais cela ne sert à rien, il s’agit uniquement de retraités qui partent au soleil »..
3 Un quart des créations d’emploi se font sur la côte Ouest
Si la Côte Ouest accueille à l’évidence une part significative de personnes âgées, elle est également un territoire productif, attractif pour une population active qui croît trois fois plus vite que dans le reste du territoire national.
Cette dynamique résulte d’une dynamique de l’emploi deux fois plus rapide que dans le reste du territoire national. Cette croissance double l’importance économique du territoire en dynamique par rapport à son historique : alors que la Côte Ouest pesait un emploi sur huit, elle crée un emploi nouveau sur quatre.
Le poids national des créations d’emplois sur la côte Ouest est le double du poids des emplois existants.
4 Les ressorts d’une tension
Loin des bulles uniquement résidentielles qui seraient liées à l’héliotropisme, on constate la conjonction de ces deux dynamiques, économiques et hédonisme en même temps. Cette situation génère une tension à l’issue de laquelle toutes les personnes qui “ devraient ” venir dans le territoire n’y sont pas accueillies. La carte suivante est celle de la tension du marché de l’emploi par région, c’est-à-dire les difficultés de recrutement. Même si la dynamique démographique de la côte Ouest peut paraître très forte, elle pourrait en réalité être, au regard des postes à pourvoir, encore insuffisante.
La croissance des prix de l’immobilier est la conséquence de cette tension générée par la coexistence de ces dynamiques. La carte ci-dessous met en évidence la vitesse de croissance des prix, tout le long de la côte Ouest sur la dernière décennie, au point que cette dernière semble se détacher du reste de la France.
En 2014 le prix moyen de l’immobilier sur la côte Ouest était identique à celui du reste de la France hors IDF. Dix ans plus tard, la Côte Ouest s’est détachée, avec 500€/m² de différence avec le reste de la France. Malgré un accueil de la population important, la tension s’est approfondie, plus que partout ailleurs en France.
Face à ces dynamiques complexes, il est indispensable d’entrer dans le détail, et de ne pas réduire l’analyse à un seul facteur.
5 Une côte Ouest “ branchée ” sur un flux massif de départs en provenance d’Île de France
La côte Ouest est “ branchée ” sur un flux de départs massifs et intarissable en provenance de l’Île-de-France.
Le solde migratoire de la Côte Ouest est 4 fois supérieur à celui du reste de la France. A l’inverse, l’Île de France connaît un solde migratoire largement déficitaire.
Alors que 230 000 personnes quittent l’Île-de-France chaque année, la côte Ouest est le point de chute privilégié de ces décisions.
Sur cette carte du solde migratoire à l’échelle France, on observe un solde quatre fois plus positif et quatre fois plus rapide sur la côte Ouest par rapport au reste du territoire.
A l’inverse, en Île-de-France le flux de départ est massif avec un solde migratoire déficitaire.
Observons à présent la provenance des 1,1 million d’arrivées dans la côte Ouest durant les six dernières années. Paris (75) représente le premier contingent d’arrivées. Viennent ensuite, juste après le Maine-et-Loire, tous les autres départements d’Île-de-France. Quant aux départs depuis la Côte Ouest, leur première destination est le Maine-et-Loire, dont les effets sont dépassés par les arrivées.
La cartographie des soldes migratoires de chaque département vis à vis de côte Ouest, ci-dessus colorée en jaune, montrent que la grande majorité des départements perdent des habitants vis-à-vis de celle-ci. Les symboles rouges marquent les départements pour lesquels le solde migratoire est favorable à la côte Ouest. La moitié du solde migratoire (+70 000 habitants) en faveur de la côte Ouest est imputable à l’Île-de-France qui entretient avec la Côte Ouest un solde migratoire déficitaire de 33 000 habitants.
La côte Ouest est bien “ branchée ” sur un flux de départ massif, celui de l’Île-de-France (un habitant gagné par la côte Ouest sur deux est imputable au solde migratoire avec l’Île-de-France). Lorsqu’on inverse le regard, on constate que deux tiers du solde migratoire négatif de l’Île-de-France sont imputables à la côte Ouest.
Cette dynamique n’est pas anecdotique, elle est massive et découle d’un désir profond, mesuré tous les ans par des enquêtes portant sur le désir de quitter l’Île de France. En 2025, 85% des franciliens disent vouloir quitter Paris dans les 5 prochaines années et cette dynamique se renforce d’année en année. Ces mêmes enquêtes rendent compte de la prévalence de la côte Ouest dans les destinations envisagées pour les intentions de départ.
La planification de l’accueil sur les territoires de la Côte Ouest doit donc s’inscrire en conscience de ce flux d’arrivées, sa nature massive, structurante et durable pour les années à venir.
6 La Côte Ouest est particulièrement attractive vis-à-vis des retraités
En France, chaque année, 1,6 million de personnes déménagent en changeant de département. Le graphique ci-dessous représente la distribution de la population française de 15 ans et plus (barres grises) par CSP, et la distribution de la population qui change de département selon ces mêmes catégories. Alors que les retraités pèsent 28% de la population française de 15 ans et plus, ces derniers ne représentent que 11% des changements de départements. En revanche, les cadres et professions intermédiaires sont surreprésentés dans les déménagements, tandis que les employés y sont légèrement surreprésentés et les ouvriers légèrement sous-représentés.
Le graphique ci-dessous compare quant à lui les apports du solde migratoire (entrées - sorties) pour chacune de ces catégories sur la Côte Ouest.
Alors qu’à l’échelle nationale, les actifs sont surreprésentés et les retraités sous-représentés dans les mouvements migratoires interdépartementaux, le solde migratoire au bénéfice de la côte Ouest se caractérise par une forte représentation des retraités, qui pèsent 31% des apports (arrivées - départs) sur la côte Ouest.
Nous l’avons mentionné plus tôt, 1,6 million d’actifs changent de département chaque année. Le graphique ci-dessous présente, par catégorie sociale, la part de ces personnes mobiles qui choisissent de s’installer sur la côte Ouest. Parmi tous les “ cadres et professions intellectuelles supérieures ” qui changent de département chaque année, il y en a 13% qui arrivent sur la côte Ouest, loin de constituer une anomalie, cette proportion correspond au poids de la côte Ouest dans la population générale française (13%). Les arrivées sur la Côte Ouest ne présentent donc pas de surreprésentation pour les actifs (15% des professions intermédiaires qui “ bougent ”, 14% des “ employés ” qui “ bougent ”, 15% des “ ouvriers ”). Or, pour rappel, ce sont 24% des créations nettes d’emplois en France qui sont localisées sur la côte Ouest. Il est donc légitime de parler de sous-captation des actifs sur la côte Ouest par rapport à la dynamique de l’emploi.
En revanche, la côte Ouest “ capte ” 21% des retraités qui changent de département. Malgré une forte attractivité du territoire pour les actifs en raison de la dynamique de l’emploi, ce sont les retraités qui transforment en plus grande proportion l’intention en passage à l’acte.
Comparons à présent les catégories socio-professionnelles qui déménagent en changeant de département depuis la France (en gris) et depuis la côte Ouest (en bleu foncé). Quelles que soient les catégories, la part de départs est moins importante depuis la côte Ouest. Cela explique que la côte Ouest gagne de la population active en accueillant, mais surtout en perdant moins ses actifs que d’autres territoires.
En jaune, nous avons figuré les personnes qui changent de département, mais en restant sur la côte Ouest : la majeure partie des cadres qui quittent un département de la côte Ouest… le font en direction d’un autre département de la côte Ouest.
La croissance de la population active que nous avons décrite tout à l’heure, ne s’explique donc pas par des arrivées massives, qui elles sont à proportion du poids de la Côte Ouest, mais par la capacité de cette dernière à fixer les gens, comme si elle était l’endroit où on finit par se fixer, s’installer. La croissance de la population active, outre le solde naturel, est rendue possible par un nombre limité de départ plutôt que par des arrivées massives.
Si on compare la côte Ouest avec deux autres grands pôles d’attractivité français, l’Occitanie et l’ancienne région Rhône-Alpes, qui gagnent des emplois et de la population, on observe que c’est la côte Ouest qui conserve le mieux sa population en place : quand ils ont réussi à arriver, les gens restent.
7 File… et coupe file
Nous observons donc à la fois un fort désir d’habiter sur la Côte Ouest, d’y rester quand on y est, et une forme de surcapacité des retraités à effectivement s’y installer par rapport aux actifs. Cette situation s’explique notamment par la répartition de l’épargne entre les générations, dont le capital immobilier pour les retraités agit comme un véritable “ coupe-file ” dans la concurrence résidentielle entre les ménages.
8 Le rééquilibrage passe par un ajustement quantitatif
Dans ce contexte, rééquilibrer le solde migratoire de la côte Ouest passe par l’augmentation du nombre de “ places disponibles ” pour que les actifs puissent davantage accéder au marché immobilier. Partant du principe qu’il est impossible d’empêcher des personnes de venir pour laisser la place à d’autres, ces derniers ne peuvent s’installer que dans la perspective d’une augmentation des opportunités disponibles là où la dynamique de l’emploi est la plus forte.
Le rééquilibrage recherché par certaines collectivités (par exemple “ plus d’actifs, moins de retraités ”), ne peut être réalisé dans un jeu à somme nulle : l’avantage financier des retraités, qui plus est s’ils viennent d’Île de France est suffisamment écrasant pour s’imposer à la fois dans le marché du neuf et de l’ancien si la production neuve venait à être réglementée : dans l’hypothèse peu probable où le marché du neuf venait à être réglementé pour ne plus être accessibles aux retraités, ces derniers, dont l’intention de venir est moins contrainte, pourront se reporter vers le marché de l’ancien dont la part des actifs dans les acquéreurs viendrait à être réduit en proportion du flux de production neuve rendu indisponible.
L’augmentation du nombre d’actifs accueillis doit donc passer par une augmentation de l’ensemble de la population accueillie.
Repartons des 70 000 habitants qui sont accueillis chaque année sur la côte Ouest.
Si on devait modéliser une hypothèse de rééquilibrage, et atteindre, parmi les nouveaux arrivants, une proportion d’actifs proche de la moyenne française, il faudrait porter le solde migratoire de 70 000 hab/an à 110 000, donc en gagner 40 000 de plus.
Cette hypothèse implique un pourcentage de captation des actifs augmenté de 2% pour chacune des catégories, ce qui reste toutefois en dessous de la dynamique actuelle de création d’emplois sur la côte Ouest.
Cette hypothèse implique également une capacité d’accueil augmentée d’environ 20 000 logements par an. C’est l’équivalent de la production de la région Bretagne.
En quelque sorte, il faudrait… une région de plus !
Réutilisation
Citation
@inproceedings{pouvreau2025,
author = {Pouvreau, Lucas},
publisher = {Sciences Po Rennes \& Villes Vivantes},
title = {La Côte Ouest française face à son potentiel démographique :
et si on élevait les capacités d’accueil à la hauteur des
besoins\,?},
date = {2025-09-18},
url = {https://papers.organiccities.co/la-cote-ouest-francaise-face-a-son-potentiel-demographique-et-si-on-elevait-les-capacites-d-accueil-a-la-hauteur-des-besoins.html},
langid = {fr}
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