Je vous propose de faire un petit exercice de synthèse avec des choses qu’on a pu apprendre hier notamment. Voici donc la « ruée vers l’Ouest ». Les territoires sont en tension, avec une population de 9 millions d’habitants et 70 000 nouveaux habitants qui arrivent chaque année.
Cela se traduit, nous en avons beaucoup parlé dans ce colloque, par de fortes difficultés d’accès aux logements, comme par exemple ici au Pays Basque, où le député Iñaki Echaniz nous a exposé la situation hier.
En partant de ce constat de tension et de difficulté d’accès au logement, on pourrait penser que la situation est mal engagée si l’on se demande : « Est-ce que nous allons facilement produire la moitié des logements dont on aurait besoin, de façon abordable, sur la Côte Ouest ? ».
Je vais d’abord répondre de façon courte, puis de façon un peu plus développée en essayant de rester concis.
La réponse courte est simple : la réponse est oui. Notamment grâce à la densification douce, et je vais vous expliquer pourquoi.
1 Quels sont les besoins ?
Une croissance démographique 4 fois plus rapide que dans le reste de la France
On peut déjà commencer par revenir sur les besoins. Hier, certains d’entre vous ont peut-être écouté Lucas Pouvreau, qui nous a appris qu’il y avait, dans les départements de la « Côte Ouest », une croissance démographique quatre fois plus rapide que dans le reste de la France , avec une arrivée de 70 000 habitants par an. Il nous a également appris qu’il y a une surreprésentation de retraités et d’inactifs parmi ces arrivées.
Un besoin de doubler la capacité d’accueil des actifs
Cette analyse nous a permis d’estimer que pour maintenir un bon niveau d’accueil — et notamment permettre aux manifestants qui tenaient les banderoles de revendication d’accès au logement vues sur l’image précédente de se loger dignement — il est nécessaire d’augmenter la capacité de production. L’objectif est de permettre l’accueil supplémentaire de 30 000 habitants par an, notamment des actifs, qui aujourd’hui ne parviennent pas à s’installer sur le territoire. Pour permettre cet accueil, la question du caractère abordable du logement est capitale.
Un besoin de 20 000 logements supplémentaires par an (l’équivalent de ce que produit toute la Région Bretagne)
Si l’on veut réussir à desserrer l’étau et à faire en sorte que les actifs arrivent à se loger, nous avons besoin de 20 000 logements supplémentaires chaque année. Cela revient à devoir produire, en plus, l’équivalent de ce que produit en moyenne la région Bretagne chaque année. Cela signifie passer d’une capacité d’accueil de 70 000 à 110 000 habitants par an (soit + 40 000 habitants). Pour accueillir ces 40 000 habitants supplémentaires, il faudrait produire 20 000 logements par an en moyenne.
Un objectif de production totale de 80 000 logements par an, dont 40 000 logements abordables
Cette capacité d’accueil additionnelle porte donc le besoin total de production à 80 000 logements par an. Ce chiffre se décompose ainsi : les 60 000 logements que l’on a réussi à produire en moyenne par an durant les dix dernières années, auxquels s’ajoute ce besoin supplémentaire de 20 000 logements. Si le but est d’assurer qu’au moins la moitié de cette production soit abordable, il faudrait que nous produisions 40 000 logements abordables par an.
2 Qu’est-ce que la densification douce ?
Une réponse aux attentes contemporaines d’habitat
Revenons maintenant sur le sujet de la densification douce. Hier, Amandine Hernandez nous en a parlé : c’est d’abord une réponse aux attentes contemporaines d’habitat. Elle nous présentait la densification douce comme une synthèse entre un besoin de centralité (l’envie d’être proche des commerces, des services, des lieux attractifs) et une aspiration au jardin et à l’accès à la nature, incarnée notamment par la maison individuelle. La synthèse entre ces deux attentes définit ce que vise cette « troisième voie » de la densification douce.
Une augmentation de la capacité d’accueil avec très peu de modifications de l’existant
La densification douce peut sembler anecdotique car ce sont de tout petits projets. Pourtant, si on l’active, on obtient une augmentation très forte de la capacité d’accueil en modifiant très faiblement l’existant.
Voici une modélisation au cœur du pôle métropolitain bordelais, sur une ancienne échoppe. Une personne seule cherche tout d’abord à adapter sa maison en l’agrandissant de plain-pied. Au fil de l’accompagnement, elle envisage d’autres projets :
- La création d’un locatif à l’étage qu’elle n’utilisera plus, permettant de loger un jeune couple ;
- Au-dessus, la création d’un T1 pour un étudiant, chacun disposant d’un espace extérieur ;
- Enfin, sur une partie du jardin devenue trop compliquée à entretenir, on permet à une famille de trois personnes de s’installer dans une petite maison avec jardin privatif.
Évidemment, la densité a augmenté, mais on conserve un gabarit de maison individuelle et des jardins. On ne bouleverse pas le tissu urbain, et pourtant, sur un terrain occupé initialement par une personne, on multiplie la capacité d’accueil par 7. Dans les hypothèses que je vais vous présenter, nous n’irons pas forcément jusque-là, mais cela démontre le potentiel énorme de la densification douce.
Activable dans les pôles urbains, leurs aires d’attraction, et en dehors
Ces scénarios sont activables dans les pôles urbains, comme nous venons de le voir, mais aussi dans leurs aires d’attraction et en dehors. Pourquoi ? Parce que cela se base sur le besoin universel de l’habitant de faire évoluer son habitat au regard de ses besoins et de sa situation de vie.
Même sans multiplier par 7, la simple création d’un logement supplémentaire permet de produire une offre nouvelle partout.
Qui repose sur le modèle de la maîtrise d’ouvrage habitante, qui produit de l’abordable
Pourquoi ce modèle crée-t-il des logements abordables ? Tout simplement parce que la densification douce mobilise la filière qui a produit l’essentiel de l’offre abordable ces dernières décennies : la maîtrise d’ouvrage habitante.
L’auto-promotion représente entre un tiers et la moitié des logements autorisés en France depuis 40 ans. C’est cette filière de la maison individuelle sur terrain nu qui a construit les extensions urbaines en lotissements. Aujourd’hui, le but est de faire revenir cette capacité de production efficace dans les tissus urbains existants.
BIMBY & BUNTI : un service de densification douce qui permet d’activer 1% du gisement chaque année
C’est ce que nous déployons chez Villes Vivantes avec le service de densification douce BIMBY BUNTI.
L’idée directrice pour la Côte Ouest est simple : en mobilisant les propriétaires, on peut aisément activer 1% du gisement foncier chaque année.
1% par an, cela peut paraître abstrait. Concrètement, sur un îlot urbain, cela se traduit par quelques bâtiments qui se convertissent, se surélèvent (BUNTI) ou des constructions neuves dans les jardins (BIMBY). 1% de mutation par an sur 20 ans permet une transformation douce et progressive de l’existant.
Voici la représentation de ce que ça veut dire, 1% par an durant 20 ans. L’incrémentation est très progressive et ne bouleverse pas la morphologie du quartier existant.
Nous le faisons déjà : chaque point sur cette carte représente un habitant accompagné pour réfléchir à un projet sur son terrain.
Ici par exemple dans une communauté urbaine, chaque point correspond à un travail individuel avec des habitants qui sont venus mobiliser ce service pour réfléchir à ce qu’ils pouvaient faire sur leur terrain, porter leurs projets, qui peuvent être très variables, à l’image des projets que certaines personnes sont venues nous présenter hier soir.
Donc la densification douce implique de travailler avec les habitants. Chacun, individuellement va être maître d’œuvre de son habitat pour de petites opérations qui vont se produire dans l’existant.
Quelle est la capacité de production en densification douce de la Côte Ouest ?
Je vais vous proposer un exercice basé sur quelques repères.
La densité moyenne sur l’arc littoral de la « French West Coast » est de 17 logements à l’hectare, ce qui correspond à la densité globale de la commune d’Anglet.
À Vannes, cette densité est de 25 logements à l’hectare. C’est la cible qu’il faudrait viser pour produire les logements nécessaires sur 50 ans.
Faire passer la Côte Ouest « d’Anglet à Vannes » implique donc d’activer la densification douce des tissus d’habitat existant à hauteur de 1% par an pendant 50 ans.
Il y a 3,5 millions de maisons sur la Côte Ouest. En retirant les zones à risque, il reste un stock de 3 millions de maisons. Si, chaque année, une maison sur cent (1%) accueille une nouvelle construction dans son jardin (BIMBY), cela génère 30 000 logements par an. Le compte n’y est pas encore (il en faut 40 000). L’hypothèse complémentaire est d’aller chercher 10 000 logements par an via BUNTI : reconfiguration de logements vacants, transformation d’usage ou division de grandes maisons.
La réponse est donc oui : il est tout à fait possible de produire 50% de nos besoins en logements abordables sur la Côte Ouest grâce à la densification douce.
La difficulté n’est pas technique. La difficulté est ailleurs, elle est… là où vous savez.
Muriel Boulmier, tout à l’heure, nous l’a laissé entrevoir.
La difficulté réside dans l’opposition locale. Comme on le voit trop souvent dans la presse régionale : « Dans le Morbihan, ils s’opposent à la construction de quatre maisons ». On y voit des enfants, des dessins d’oiseaux et d’arbres, opposant les projets de construction à la nature.
3 Lever le seul obstacle en secteur tendu, le NIMBY
Le problème principal c’est le NIMBY, c’est celui qui vient fermer la porte. C’est celui qui veut préserver le cadre de vie, qu’il estime avoir acheté quand il est arrivé.
Le NIMBY se nourrit des meilleurs contre arguments des urbanistes
Ce refus se nourrit d’arguments parfois fournis par les urbanistes eux-mêmes, à travers des concepts comme la « ville stationnaire », dont David Miet nous parlait hier lors de l’introduction de ce colloque. On entretient des interrogations sur la légitimité de construire, on entretient le flou, souvent avec des idées fausses.
4 Les îlots de chaleur urbains
Adaptation - Une croyance universelle en 2025 : planter et ne pas densifier pour rafraîchir
Il y a des idées fausses, et notamment, une des premières que l’on entend beaucoup sur la question de la construction : « mais vous n’y pensez pas, les îlots de chaleur urbain, le réchauffement climatique, on va pas faire habiter plus de monde en ville, c’est invivable. »
La première croyance universelle en 2025 est qu’il ne faudrait surtout pas construire et notamment pas en ville, parce qu’il y a déjà beaucoup de constructions, et plutôt rajouter des arbres pour nous rafraîchir, et donc planter plutôt que construire, planter plutôt que densifier.
Beaucoup de projets de mini-forêts urbaines et de plantations d’arbres en ville font l’actualité.
C’est cependant aller un peu vite en besogne, parce que l’état de l’art nous dit absolument l’inverse.
Quand on parle d’adaptation au changement climatique, si on va voir les zones du globe où, depuis des décennies, on a dû s’adapter à des vagues de fortes chaleurs, on ne raconte pas exactement la même chose.
Voici une vue aérienne de Cadix. On est en Andalousie, il y fait bien chaud en été et on y supporte, depuis des décennies, tous les ans, des périodes de plus de 40 degrés.
Ici c’est une étude de 2021 de chercheurs de l’université de Séville, qui ont essayé d’analyser l’effet de la forme urbaine sur le confort thermique dans la ville.
L’intérêt de cette étude est qu’elle est basée sur des mesures réelles et extensives, des prises de température in situ et non des modèles numériques abstraits.
Elle a permis de mieux comprendre le modèle thermique de la cour andalouse qui peut être haute, basse, mais qui est toujours organisée de telle sorte que le bâtiment génère un espace qui va rester tout le temps à l’ombre avec des systèmes de ventilation, parfois par les caves, qui créent de la convection et qui font remonter de l’air frais dans la cour.
On en parle très peu mais il se trouve quand même que le bâti en ville est le meilleur outil pour créer le confort thermique d’été. C’est simple, c’est mesuré, en période estivale, quand il fait plus de 40 degrés à l’extérieur : la baisse de température constatée à l’intérieur des bâtiments et de ce système de cours, c’est entre 7 et 14 degrés (−7∘C à −14∘C).
Et donc juste pour rappel : selon les chiffres de l’ADEME qui semblent faire consensus, un arbre faire baisser sous son ombrage la température de 3 à 5 degrés. Ce qu’on omet de dire c’est 3 et 5 degrés quand il n’est pas en situation de stress hydrique.
Voilà pourquoi à Séville ou à Cadix on ne voit pas un arbre, et pourquoi nous pourrions en tirer des leçons.
Voilà pourquoi il est temps d’arrêter d’opposer l’îlot de chaleur et densification. Cela n’empêche pas, bien sûr, de planter, cela n’empêche pas d’aller mobiliser le végétal en ville mais il se trouve que densifier, ce n’est pas du tout en opposition à la question du confort thermique.
Atténuation - Une 2ème croyance universelle en 2025, il faut rénover plutôt que construire
Venons-en à la question de l’atténuation.
Il y a une deuxième croyance : il faudrait rénover plutôt que construire dans l’absolu.
Hier on a Xavier Timbeau, de l’OFCE, qui nous apprenait l’inverse en nous expliquant que l’atténuation des émissions de gaz à effet de serre passe par la densification.
Cela ne veut pas dire qu’il ne faut que construire et pas rénover. Il nous apprenait que si on veut vraiment réduire massivement les émissions de carbone qui sont une des sources majeurs d’émission de GES responsables du réchauffement climatique, l’élément déterminant est la localisation des constructions ou des rénovations, et les déplacements automobiles induits. Aller rénover et réoccuper des logements dans les communes éloignées du cœur d’agglomération de La Rochelle est par exemple beaucoup moins efficace en termes de réduction des émissions que d’aller construire du neuf proche du centre.
La construction ne s’oppose pas à la rénovation, mais en l’occurrence, il y a peu de logements vacants dans la zone centrale où la dépendance aux déplacements automobiles est moins forte, d’où l’intérêt de construire.
5 La nature en ville
L’autre argument “massue”, c’est la question de la nature en ville.
Massue sur le logement social mais massue globalement pour tout projet de construction.
Une 3e croyance universelle en 2025 : c’est en ville que la sauvegarde de la biodiversité se joue
Il y a donc une troisième croyance universelle en 2025 : c’est en ville que la sauvegarde de la biodiversité se joue.
Voici un article de Gaspard Koenig qui vient nous parler d’un projet promu par certains : le “DPE” des sols. L’idée, c’est, au moment des transactions — sachant que les transactions sont plus nombreuses en milieu urbain —, d’aller faire des carottages et estimer si le sol a une qualité biologique. Qualité qui pourrait conditionner la constructibilité ou non des parcelles concernées.
C’est une fausse piste.
Le consensus scientifique (PatriNat, OFB, CNRS) établit que les points chauds de biodiversité ne sont pas en ville. La véritable menace est l’extension urbaine sur les milieux naturels. Densifier la ville existante est donc le meilleur moyen de préserver la biodiversité globale.
C’est en somme ce que nous disait hier Virginie Maris, directrice de recherche du CNRS au Centre d’Écologie Fonctionnelle et Évolutive (CEFE), qui nous parlait de la densification pour enrayer le déclin de la biodiversité.
On a beau être urbain et avoir envie de nature, la science nous rappelle que l’avenir de la biodiversité ne se joue pas en ville sous nos fenêtres.
Une 4e croyance universelle en 2025 : densification et végétalisation sont deux logiques qui s’opposent
La quatrième et dernière croyance universelle que j’évoquais avec vous aujourd’hui, c’est que la végétalisation et la densification s’opposent. On ne pourrait pas construire et planter, ce ne serait pas possible, il faudrait choisir.
On pourrait croire que c’est vrai. D’ailleurs, voici des travaux que nous avons réalisés récemment pour la Métropole Aix-Marseille-Provence au sujet du couvert arbustif et arboré et de la couverture herbacée. L’image montre un petit logement sur une parcelle de 220 m², et en effet, les niveaux de végétation révélés par notre analyse sont très faibles.
Logique, vue la toute petite taille de ce jardin ? En fait, notre analyse, menée à l’échelle de centaines de milliers de parcelles, nous montre que, dans la pratique, c’est le jardinier qui compte, et non pas la surface de son terrain.
On va trouver dans des mêmes tissus urbains, des contre-exemples absolus où la surface de couvert arbustif et arboré passe de 5% dans l’exemple précédent à 73%. La parcelle est exactement de la même taille.
Ce sont les choix de la personne, l’aménagement de son jardin, son mode d’entretien, qui sont déterminants.
La clé, c’est donc le jardinier, et non le fait que la parcelle soit très construite ou pas très construite. On peut cultiver beaucoup de végétaux sur des parcelles de moins de 100 m².
Ces enseignements résultent de modélisations réalisées à l’échelle de la totalité des parcelles de la métropole.
Plus étonnant encore, c’est souvent sur les plus petites parcelles (< 200 m²) que l’on trouve les densités végétales les plus fortes, car elles sont plus faciles à entretenir de manière intensive qu’un grand terrain où les jardiniers préfèrent les pelouses rases pour simplifier les actions de maintenances.
Le seul frein à la réalisation de l’objectif de produire 50% de logements abordables en coopérant avec les habitants réside dans les fausses croyances que nous avons évoquées. Si nous parvenons à lever cet obstacle, la réponse à la question initiale est définitivement oui.
Pour conclure, un projet de recherche européen expérimental est en cours de montage pour prouver que densification douce et végétalisation peuvent aller de pair. L’objectif est de mener de front la création de logements et le développement de la nature en ville, en misant sur le confort thermique et la biodiversité pour garantir l’acceptabilité sociale. Le succès de cette initiative sera un indicateur décisif de notre capacité collective à réussir.
Réutilisation
Citation
@inproceedings{hanss2025,
author = {Hanss, Thomas},
publisher = {Sciences Po Rennes \& Villes Vivantes},
title = {La densification douce de la côte ouest : peut-on produire
50\% de logements abordables en coopérant avec les habitants\,?},
date = {2025-09-19},
url = {https://papers.organiccities.co/la-densication-douce-de-la-cote-ouest-peut-on-produire-50-de-logements-abordables-en-cooperant-avec-les-habitants.html},
langid = {fr}
}