Bonjour à toutes, bonjour à tous. Merci aux organisateurs et à David Miet de m’avoir convié pour discuter de ces sujets.
On parle souvent d’Airbnb… sans qu’Airbnb soit dans la salle. Donc nous sommes contents quand on nous fait l’honneur de nous convier pour discuter de sujets qui sont parfois inflammables, vous l’avez dit. Et on ne peut pas parler de tourisme, désormais, sans parler d’Airbnb, puisque nous sommes le premier acteur de l’hébergement touristique en France.
1 Une réponse (trop) simple à un problème complexe
Vous posez la question « Airbnb, la location meublée touristique, moteur ou prédateur des territoires ? » C’est une formulation un petit peu polémique, je dirais, qui fait référence, évidemment, à la crise du logement. Je vais d’abord évoquer le sujet de façon assez frontale. On ne compte plus le nombre d’articles de presse, d’élus locaux qui disent : « ah, la crise du logement… Airbnb », qui font un lien direct, voire qui disent : « c’est comme ça qu’on va la résoudre. » en luttant contre, voire en interdisant la location meublée touristique.
De mon point de vue, c’est une réponse qui a l’air simple à un problème complexe. Comme souvent, les réponses simples à des problèmes complexes sont des fausses réponses. Il y a un petit peu de démagogie parfois, il y a un petit peu aussi de mécompréhension du sujet, c’est pour cela que c’est bien d’en discuter.
D’ailleurs, ce n’est pas possible d’interdire la location meublée touristique. La loi ne le permet pas, notamment quand vous voulez louer votre résidence principale, personne ne peut vous interdire de le faire, fort heureusement. Mais voilà, il y a parfois de la démagogie.
À écouter certains discours, on pourrait penser qu’interdire Airbnb ou la location meublée touristique résoudrait tous les problèmes. J’exagère un petit peu avec cette illustration, mais parfois on n’en est pas loin !
2 Que se passe-t-il quand on interdit la location touristique ?
Ce qui est intéressant, c’est de voir ce qui se passe réellement quand on interdit la location meublée touristique. On en a des exemples :
À New York, vous en avez sûrement entendu parler, cela fait deux ans à peu près, que c’est quasiment interdit. Les conditions sont tellement drastiques pour louer son bien qu’un peu plus de 90% des hébergements sur Airbnb ont dû être supprimés.
Qu’est-ce que l’on observe deux ans après ? On voit que la situation du marché du logement ne s’est pas améliorée. Ce n’est pas moi qui le dis, il y a un article la semaine dernière dans le Wall Street Journal1 qui dit qu’ il n’y a pas de changement significatif dans la disponibilité de logements à la location. Les prix de l’hébergement, les loyers, ont continué à augmenter, un peu plus de 8%, et ont continué à augmenter au même rythme que dans les autres métropoles américaines. En revanche, le bénéficiaire, c’est évidemment le secteur de l’hôtellerie, qui a vu ses prix fortement augmenter puisque la disponibilité de l’offre touristique est bien inférieure.
Donc on voit qu’à New York, cela n’a pas fonctionné. Il y a déjà des discussions au sein du conseil municipal pour revenir dessus.
En France, on n’a pas vraiment d’interdiction, mais on a deux exemples de villes qui ont mis des conditions tellement strictes que l’on est proche de l’interdiction. On ne peut y louer, pour l’essentiel, que sa résidence principale. On ne peut pas louer un bien en résidence secondaire, qu’il s’agisse d’un vrai pied-à-terre ou d’un bien d’investissement.
Ces villes, ce sont Paris et Bordeaux, qui l’ont fait dès 2017-2018. Donc on a un peu de recul. Or à Paris et Bordeaux, je ne sais pas s’il y en a parmi vous qui habitent ces villes, mais les habitants, les Parisiens et les Bordelais, n’ont pas l’impression que la crise du logement est derrière eux.
Donc, notre point de vue, il s’agit là d’une réponse fausse à un problème complexe, problème qu’il faut évidemment traiter. Ce qui est embêtant est que cela détourne potentiellement des vraies causes et des vrais enjeux nécessaires à résoudre la crise.
3 La crise du logement
On va parler rapidement de la crise du logement. Nous ne sommes pas un acteur du logement. Airbnb est un acteur de l’hébergement touristique. Malgré tout, on nous parle tellement souvent de logement qu’on a dû s’intéresser au sujet.
Il y a un constat bien connu concernant l’analyse de la crise du logement : ce qu’on appelle la courbe de Friggit, qui est l’outil de base pour analyser le ratio entre le prix de l’immobilier et le revenu des ménages (on ne regarde ici que la courbe noire).
La courbe bleue, ce sont les loyers - ils sont beaucoup plus stables dans le temps par rapport aux revenus.
Pour les prix de l’immobilier, on voit ce qu’on appelle le tunnel de Friggit : de 1965 à 2000, pendant 35 ans, les prix de l’immobilier augmentent à peu près comme les revenus. Cela se suit à 10% près, la courbe évolue dans une bande plutôt réduite, donc les gens arrivent sans trop de difficultés à se loger.
On voit qu’il y a une période de 7 ans de 2000 à 2007, où on a une hausse très très forte. On fait x1.8.
C’est-à-dire que les prix de l’immobilier augmentent beaucoup plus que les revenus des ménages, et donc là, le logement devient difficilement abordable. Depuis, cela fait à peu près 20 ans que les prix sont beaucoup plus élevés en tendance historique qu’avant. C’est déjà un constat très intéressant.
Ce que l’on voit aussi, c’est qu’il n’y a aucune corrélation avec l’arrivée des plateformes de location courte durée : les premières annonces d’Airbnb en France datent de 2008-2009, soit juste après la hausse (le ratio baisse même légèrement ces années là - la crise de 2008 faisant baisser les prix de l’immobilier). La forte accélération du meublé de tourisme en France date de 2013-2016. Or sur les prix de l’immobilier, on constate une période de stabilisation, voire de baisse. Donc la corrélation statistique n’existe pas à l’échelle du pays, ni même des grandes villes.
Une fois que le constat sur l’existence et l’antériorité de la crise du logement est partagé, on peut regarder les causes structurelles. Tous les professionnels de l’immobilier vous le diront : ce sont des analyses assez classiques, c’est avant tout un sujet de relation entre offre-demande.
- Côté demande : On a une demande plus forte de logements chaque année parce que la démographie augmente. Encore plus dans les zones urbaines avec une urbanisation et une attractivité plus forte. Des tendances sociétales, évidemment, avec des foyers plus petits : il faut donc plus de logements pour la même population. En effet, les gens vivent veufs plus longtemps, les jeunes sont célibataires plus tard, les familles monoparentales sont un phénomène massif. Tout cela ça fait que le nombre de personnes par logement est en baisse, et qu’on a donc besoin de plus de logements. Par ailleurs, il y a une faiblesse durable du pouvoir d’achat qui est liée à la faiblesse globale des salaires en France par rapport à d’autres pays, qui est en partie liée à des choix de financement de notre modèle social, et en particulier au financement du régime de retraites. Tout cela fait qu’on a un besoin, une demande de 250 000 logements en plus nécessaires chaque année. Par ailleurs, il y a un besoin de 120 000 logements pour remplacer le stock existant, pour remplacer des logements qui sont vétustes, qui deviennent moins habitables. Au global, on aurait donc besoin de 370 000 nouveaux logements par an (moyenne établie sur 15 ans).
- Côté offre maintenant : on arrive à créer environ 350 000 nouveaux logements par an. Mais il y a aussi des phénomènes qui pèsent sur l’offre est rendent difficile de créer plus de logements. C’est notamment le déficit de construction. Vous connaissez cela, on en entend beaucoup parler : l’absence de foncier disponible, la question des normes de construction, la question du manque de main-d’œuvre dans le bâtiment, les coûts de construction qui augmentent énormément avec les réglementations environnementales, avec la disponibilité des matériaux. Un autre enjeu que l’on mentionne moins, c’est la concentration du capital immobilier, qui peut peser sur la fluidité du marché. Le capital immobilier est très concentré en France comme l’indiquait il y a 1-2 ans une note de l’INSEE qui pointait que, dans le parc locatif, 50% des biens sont détenus par des personnes qui en possèdent cinq ou plus. Je vous laisse réaliser ce que cela signifie. La concentration fait qu’il y a une faible fluidité du marché, ce qui rend l’accès au logement encore plus difficile.
- On a donc une offre supplémentaire de 350 000 logements nouveaux construits par an (toujours en moyenne sur les 15 dernières années) … mais il y en a environ 100 000 qui sortent du parc existant. En gros, dont les deux tiers qui deviennent vacants, principalement dans la ruralité, et un tiers deviennent des résidences secondaires. Donc, ce ne sont pas 350 000 nouveaux logements disponibles, mais seulement 250 000 en nombre net. Or on l’a dit, la demande, le besoin est de 370 000 : il y a donc un déficit annuel d’à peu près 120 000 logements. Ça, c’est le constat. Ces chiffres sont assez consensuels dans le secteur.
La question cruciale, c’est donc celle des politiques publiques. Pour les meublés de tourisme, les locations touristiques, la question c’est : comment on évite que, dans les 100 000 logement qui sortent du parc, il y ait des meublés de tourisme, ou que les meublés de tourisme aggravent cette attrition du parc. C’est un objectif de politique publique tout à fait normal, souhaitable, et que nous soutenons.
4 Les outils pour règlementer sont disponibles
Ça tombe bien : la réglementation actuelle permet de le faire. Permet aux villes de dire « on empêche l’attrition du parc ». Comment ? Il y a eu 4 lois sur la location de meublés touristiques en 10 ans. Je ne vous les cite pas, mais elles donnent tous les outils aux villes pour réglementer la location de meublés touristiques. Les villes peuvent imposer aux loueurs de se déclarer en mairie, d’obtenir une autorisation préalable à la location, les villes peuvent mettre en place des quotas de locations saisonnières, elles peuvent même aller jusqu’à interdire quasiment tous les biens qui ne sont pas des résidences principales (je le mentionnais à Paris ou à Bordeaux par exemple). On entend souvent : « Ah, il faut absolument réglementer la location de meublés touristiques, il faut plus d’outils ». Non, je vous le dis : les outils sont là, et surtout, ils sont déjà utilisés par la plupart des villes qui en ont besoin.
On a aujourd’hui presque 450 villes, dont Rennes où nous nous trouvons, qui ont réglementé la location de meublés de tourisme. Ces 450 villes regroupent à peu près la moitié des biens loués en meublés de tourisme en France. Pour objectiver un peu l’impact des réglementations très strictes donc je vous parle à Paris et Bordeaux : ce qu’on y constate est qu’il y a désormais très peu de biens d’investissement dans ces villes. 80% des biens sur Airbnb y sont en effet des résidences principales ou des chambres chez l’habitant. Les vrais pied-à-terre ou les biens d’investissement y sont désormais très minoritaires.
Mais il y a d’autres solutions aussi qui permettent un peu plus de nuance : si une ville veut maintenir son offre d’hébergement touristique, parce qu’elle en a besoin pour accueillir les touristes (qui bénéficient à l’économie locale, aux commerces, etc.), elle n’est pas obligée d’interdire évidemment : * Elle peut dire par exemple : « On autorise un seul bien (hors résidence principale) par foyer fiscal », pour éviter des logiques d’investisseurs qui achèteraient et loueraient 2, 3, 4 biens, etc. C’est le cas à Chamonix, c’est le cas à Nice, c’est le cas à Toulouse, au Touquet, et dans des dizaines d’autres villes. * Elle peut aussi dire : « On met des quotas, quartier par quartier ». C’est-à-dire un nombre maximum de locations autorisées (hors résidences principales) : c’est le cas à Dinan, à Annecy, à l’Île-de-Ré, à Oléron, à Saint-Malo ou aux Sables d’Olonne.
Nous sommes à l’approche des élections. On ne se cache pas derrière notre petit doigt : je ne suis pas en train de vous dire qu’il n’y a absolument aucun impact de la location meublée touristique, jamais, nulle part, sur la disponibilité des logements. Ce que je vous dis c’est qu’il y a tous les outils réglementaires, à la disposition des villes, des maires, pour assurer ce bon équilibre entre hébergement des touristes et logement à l’année.
Il peut bien entendu y avoir un impact, généralement marginal, sur le logement. Mais cela advient le plus souvent quand le “ bon ” niveau de réglementation n’est pas adopté : donc c’est un choix politique. Choix politique qui est parfois bien utile à certains élus - pas la majorité d’entre eux bien-sûr -, mais qui leur permet de dire : « Ah, vous avez du mal à trouver du logement… Mais regardez, c’est la faute d’Airbnb, c’est la faute des méchants investisseurs ! » Ça c’est un discours qu’on observe de plus en plus depuis quelques mois déjà et qu’on va encore probablement entendre dans les mois qui viennent. Pourquoi ? Parce que ce discours permet de marquer facilement des points politiques. Je ne désignerai aucune ville en particulier, mais quand vous lisez les médias, écoutez la radio, vous voyez qu’il y a des discours qui sont souvent peu nuancés et même un peu populistes.
Je pense qu’on a besoin, et j’imagine tout le monde ici partage cet avis, on a besoin de nuances dans le débat public, d’intelligence, de partager a minima des constats. On peut être en désaccord sur la méthode, sur les objectifs, mais tant qu’on ne partage pas les constats, c’est difficile de bâtir un débat public serein et des politiques publiques efficaces.
Et si vous voyez un candidat dans les mois qui viennent qui répète : « Voilà, c’est Airbnb la solution, c’est ça le problème du logement », c’est probablement que la politique de son mandat passé en termes de logement social, en termes de construction de nouveaux logements, n’a pas bien réussi et probablement qu’il ne cherche pas réellement à résoudre le problème, mais à gagner coûte que coûte les élections dans six mois.
5 A qui bénéficient les meublés de tourisme ?
Pour passer à la question des bénéfices de l’hébergement par les particuliers, je reprends les mots de notre Ministre démissionnaire du tourisme, les bénéfices pour notre attractivité et le confort des touristes de la location meublée touristique.
La question est donc : à qui bénéficient les meublés de tourisme ?
La location meublée touristique a toujours existé. Si on prend un peu de recul : Marie Curie à son arrivée à Paris, ne va certes pas dans un meublé de tourisme au sens moderne, car ça n’existe pas juridiquement… mais elle va dans des pensions de jeunes filles.
Thomas Jefferson, lui, écrit la déclaration d’indépendance en 1776… dans un meublé de tourisme ! Il loge en effet à Philadelphie cher Jacob Graff, un menuisier qui loue une chambre. La Déclaration d’indépendance américaine a donc été écrite dans un meublé de tourisme !
Enfin, Marco Polo, on le lit dans ses écrits, raconte ses voyages en Perse où il se reposait également sur des meublés de tourisme !
Au-delà de la blague, louer son bien pour gagner un peu d’argent, cela existe depuis des siècles. La tendance s’est évidemment accélérée dans les années 1960-70 avec l’amélioration du confort, les congés payés, la hausse du niveau de vie, la diffusion des petites annonces, etc. L’accélération a évidemment été renforcée avec les plateformes.
Le tourisme en France représente environ 8,5% du PIB (en réalité, 4% en net et 8,5% en comprenant les impacts indirects). Or les meublés de tourisme là-dedans, c’est 27% du secteur ! Je ne parle pas ici du secteur non-marchand (quand vous dormez dans votre résidence secondaire ou chez des amis ou de la famille), mais pour la partie marchande, c’est 27%. En termes d’offre, c’est un peu plus de 1 million de meublés en France (sur toutes les plateformes, pas uniquement sur Airbnb).
Par ailleurs, et c’est là indispensable de le comprendre : on estime que c’est un peu plus de 90% des hébergements qui sont loués de façon occasionnelle, c’est-à-dire qui ne sont pas des biens d’investissement, qui ne sont pas des biens dédiés à la location de meublés. C’est donc une écrasante majorité des biens qui sont loués seulement de façon occasionnelle.
Le thème de l’intervention s’intéressait aussi à savoir si les meublés de tourisme ou le tourisme pouvaient être un moteur des territoires ?
Ce que l’on voit, c’est que les dépenses des voyageurs en meublés de tourisme en France génèrent un peu plus de 360 000 emplois par an. C’est significatif. C’est dans tous les territoires.
Si on zoome un peu, qu’on regarde ici, à Rennes, l’année dernière c’était 54 millions d’euros dépensés par les voyageurs. Pas uniquement ceux sur Airbnb, mais sur l’ensemble des plateformes. 54 millions d’euros dépensés qui correspondent à quasiment un millier d’emplois soutenus dans la ville de Rennes.
Et si on regarde la ruralité : ce sont des territoires qui bénéficient de plus en plus du tourisme, avec la dispersion du tourisme qui est un phénomène croissant. On estime à peu près à un milliard d’euros les recettes fiscales de la location de meublés touristiques pour les départements ruraux. On pourrait multiplier ces chiffres à l’infini mais un constat est clair : beaucoup de nos territoires, de nos villes et de nombreux Français tirent des revenus importants, complémentaires mais indispensables, de la location meublée touristique.
Au Pays Basque, quand la location de meublés a été quasiment interdite en mars 2023 (plus aucune résidence secondaire ne pouvant être louée en meublé de tourisme), on a détruit de nombreux emplois - conciergeries, ménage, gestionnaires de biens, etc.
C’était d’ailleurs une mesure pas du tout consensuelle : certains élus locaux y étaient opposés, je pense au Maire de Hendaye qui explique que quand on interdit la location de meublés touristiques, en réalité, cela nuit au territoire et cela met en danger les économies locales. On en voit les effets aujourd’hui avec une fréquentation en baisse, des commerçants qui voient leurs recettes baisser et des hôtels qui en bénéficient en augmentant sensiblement leurs prix.
Parmi les principaux bénéficiaires de la location de meublés touristiques, on retrouve les hôtes, évidemment.
Les hébergeurs en sont même les premiers bénéficiaires. Là je vous montre Laëtitia, qui n’est pas quelqu’un qu’on a payé pour une campagne de pub, c’est une vraie hôte sur Airbnb. Elle est même tellement engagée qu’elle est la leader de son club départemental. Et elle a une histoire que je vous raconte, parce qu’elle la raconte elle-même. Elle a eu quelques soucis comme cela arrive, des problèmes de santé, et elle a dû louer sa maison pour pouvoir continuer à la garder.
Et aujourd’hui, elle continue et cela lui permet de refaire les combles, de payer sa taxe foncière, d’aménager et d’agrémenter sa maison, avec en particulier une démarche environnementale de récupération des eaux, de baisse de la consommation énergétique, etc. Je vous invite à lire son témoignage, elle veut le faire savoir parce qu’elle en est fière.
Mais ce qu’il faut comprendre, c’est que des histoires comme ça, il y en a des dizaines de milliers à travers toute la France !
Et nous, on pense qu’il faudrait même qu’il y en ait plus. Parce que malheureusement aujourd’hui, la location meublée touristique concerne essentiellement les propriétaires. En effet, c’est difficile de louer quand on n’est pas propriétaire. Or nous pensons qu’il y a plein de façons de faire pour que plus de gens puissent bénéficier de la location meublée touristique et de ses revenus.
Par exemple, les étudiants. Je prends l’exemple de Nice, où a été créé un dispositif pilote de location mixte, pour remettre sur le marché des biens vacants. Par exemple, quand un propriétaire a possède un bien mais ne le loue pas - cela est fréquent, on parle beaucoup des biens vacants dont le nombre a explosé - parce qu’il faudrait faire des travaux de remise à niveau ou que la location ne lui semble pas assez rentable par rapport aux risques.
À Nice, ils ont trouvé une solution pour inciter ces propriétaires à louer quand même, à remettre sur le marché ces appartements, et à en faire bénéficier les étudiants. Ils ont dit : « On vous laisse louer à des touristes l’été, 3 mois, pour gagner un peu plus d’argent, améliorer votre rentabilité ». La rentabilité, ce n’est pas un gros mot si ça permet que le bien revienne sur le marché, si ça fluidifie l’offre de logements. Car le reste de l’année, pendant 9 mois, les propriétaires doivent louer à un étudiant du CROUS, un étudiant boursier. Ce type de bail aurait, à mon avis, du sens dans beaucoup de villes étudiantes tendues aujourd’hui.
Et on pourrait même imaginer le même dispositif sur de la rénovation : inciter des propriétaires à rénover des biens vacants de longue durée et à les remettre sur le marché, en échange d’une autorisation temporaire - par exemple 4 ou 5 ans - pour faire de la location meublée touristique. Période à l’issue de laquelle, le bien devrait être loué de nouveau sur le marché long terme classique.
Un dernier car intéressant : quand vous êtes locataire, vous ne pouvez généralement pas louer le logement que vous occupez. Il faut, c’est la loi, l’accord écrit du propriétaire de votre logement. Eh bien je pense qu’il faudrait inverser la logique, en introduisant une présomption de légalité de la sous-location. Cela paraît étonnant dans le contexte français, mais cela existe en Angleterre, cela existe dans certaines provinces du Canada, cela existe dans certains États aux États-Unis. Pour l’interdire, les propriétaires doivent s’opposer proactivement à la sous-location, ce qui renverse la logique, permettant à de nombreux locataires de générer un complément de revenu. Pourquoi pas ? Surtout que cela bénéficierait à ceux qui en ont le plus besoin : les étudiants qui galèrent, les jeunes actifs qui cherchent à économiser pour partir en vacances ou pour se constituer un apport pour acheter leur maison, etc.
Enfin, les grands gagnants de l’essor des locations meublées de tourisme : c’est vous, les voyageurs !
En effet, c’est un Français sur deux qui a déjà réservé et voyagé sur Airbnb. Pourquoi ? Une des raisons est que c’est souvent plus abordable que les solutions d’hébergement traditionnelles comme les hôtels. C’est moins cher car d’une part, si vous voyagez en famille et que vous avez besoin de deux, trois chambres, l’hôtel devient vite inabordable, en particulier dans les grandes villes. Et d’autre part, quand il y a une petite cuisine, vous pouvez limiter le coût des vacances en cuisinant quelques fois dans votre Airbnb. Ca ne veut pas dire que vous n’allez pas au restaurant aussi pendant le séjour, mais vous rendez les vacances abordables alors qu’elles auraient peut-être été tellement chères sinon que vous auriez renoncé.
Au-delà de ce pouvoir d’achat, l’essor de la LMT, c’est aussi du pouvoir de voyager. Avec une liberté géographique beaucoup plus grande car il y a désormais presque 30 000 villes qui ont au moins un meublé de tourisme où l’on peut être accueilli. C’est quasiment tout le territoire français. En comparaison, il y a seulement 5 000 villes qui ont un hôtel.
Tout cela ne doit pas faire oublier que 40% des Français ne partent pas en vacances chaque année. Pour certains, pas forcément pour des raisons économiques bien-sûr mais c’est le cas pour l’extrême majorité. Certains même ne partent jamais : il y a des jeunes notamment, des adolescents, qui ne sont jamais partis de leur vie, pas même un seul week-end ! Ce n’est probablement pas les 40% mais quand mêmes des centaines de milliers et probablement des millions de personnes. C’est un vrai sujet sur lequel nous aussi essayons de nous engager chez Airbnb avec le fonds Départ pour tous et les associations Vacances et famille, Vacances ouvertes et Léo Lagrange.
Pour conclure, l’enjeu, ce n’est pas de dire que le tourisme doit être l’unique moteur des territoires uniquement, évidemment. A mon avis, cela serait même un risque pour nos villes et nos villages. Il y a certains territoires qui dépendent économiquement trop du tourisme aujourd’hui. Pensez à la Corse, peut-être à certains villages ici en Bretagne, où évidemment aux stations de montagne.
L’enjeu, c’est qu’il faut une diversification des sources de revenus économiques, une diversification des activités locales. Mais ce n’est pas parce qu’il faut diversifier qu’il faut « tuer la poule aux œufs d’or » pour ces territoires. Au contraire, il faut utiliser les revenus du tourisme pour investir dans les infrastructures, dans la formation, dans des métiers d’avenir. Il faut investir pour permettre que ces territoires qui aujourd’hui bénéficient du tourisme, diversifient demain leurs sources de revenus.
Merci pour votre attention !
Notes de bas de page
Réutilisation
Citation
@inproceedings{moulin2025,
author = {Moulin, Auxence},
publisher = {Sciences Po Rennes \& Villes Vivantes},
title = {La location courte durée : motrice ou prédatrice de
l’économie locale\,?},
date = {2025-09-19},
url = {https://papers.organiccities.co/la-location-courte-duree-motrice-ou-predatrice-de-leconomie-locale.html},
langid = {fr}
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